週次日期

本週主題

授課內容

討論/參考資料

本週作業

1.課堂PPT/影片

2.文獻閱讀

3.個案與時事討論

W1_2/14

課程簡介與安排/住房導論

1.  何謂房地產vs. 住宅vs. 住房？

2.  購買住房與股票和手機有何不同？

3.  住房學術研究現況與趨勢簡介 (PPT)

4.  為何要討論個人的居住史？

5.  他抽的菸誰請客？- 居住正義（文章）

1.  當前FB與時事討論

Q1.  住房內涵為何？What is Housing（住宅）vs. Real Estate（房地產）vs.住房（家戶與家宅）

Q2.  何謂「好」房子/ What is GOOD housing？

Q3.  簡述個人居住史及感想

Q4.  本週上課心得

W2_2/21

居住正義、住房自由與住宅政策目標

1.  何謂居住正義？

2.  何謂住房自由（屋主vs. 屋奴）？

3.  住房研究架構/住宅宣言/住宅法

4.  住宅政策目標：住者有其屋vs. 住者適其屋

上課紀錄*pdf

1.  La Grange, A; Chang, CO. & Yip,NM.(2006).Commodification and Urban Development:A Case Study of Taiwan. Housing Studies, 21(1), 53-76.*pdf

W02_1  導讀簡報*pdf

2.  Solomon, Arthur P. (1974). The Choice of a Housing Policy.Housing the urban poor: A critical evaluation of Federal housing policy. (25-52). Cambridge, Mass.: MIT Press.*pdf

W02_2  導讀簡報*pdf

1.  當前FB與時事討論

Q1.  台灣居住不正義的三個最嚴重現象為何？有何建議？

Q2.  看完台灣人和德國人的人生居住經驗的故事，你對住房自由有何心得？

Q3.  本週上課心得

W3_2/28

228放假

W4_3/7

1.  住房經濟分析

2.  住房市場分析

1-1.  住房與非住房的經濟分析有何不同？

1-2.  如何衡量住房價格與數量？

1-3.  何謂住房需求與供給？影響住房需求與供給因素為何？

1-4.  住房短期與長期供需分析有何差異？

1-5.  住房的價量有何關係？

2-1.  何謂市場機制？何謂市場分析？

2-2.  房市可以像股市買大盤嗎？住房市場為何要透過「次市場」分析才有意義？

2-3.  如何畫分市場範圍？供給市場細分（disaggregation）vs. 需求市場區隔（segmentation ）分析

2-4.  住房市場四象限分析—總體 vs. 個體與現在 vs. 未來

2-5.  如何調查並建立「市場之尺」？一手vs.二手資料收集、分析與決策

3.  蕭颯（2015）。逆光的臺北。臺北市：九歌。*博客來

4.  Mills Hamilton. (1976). The Market for Housing. Urban Economics. (196-219). England: Pearson Education.*pdf

5.  謝莉娜（譯）（民110）。為何你買不起房子？（原作者：Josh Ryan-Collins）。臺北市，手民。*博客來

1.  當前FB與時事討論

Q1.  為何台灣呈現房市三高（高房價、高空屋率、高自有率）的矛盾現象？

Q2.  請分析當前住房的「市場之尺」

Q3.  住房分析供、需、價、量的困境為何？

Q4.  為何房市供過於求，房市價量仍居高不下？

Q5.  本週上課心得

W5_3/14

住屋決策

1.  投資決策理論：如何衡量報酬vs. 風險？何謂MVC決策準則？何謂投資組合（portfolio）？

2.  消費決策理論：如何衡量效用與偏好？如何建立「心中之尺」（購屋哲學）？

3.  房屋自住vs. 投資決策有何差異？消費與投資的比例為何？

4.  心中之尺vs. 市場之尺是否會產生衝突？

5.  住房決策過程為何？租買選擇決策？

6.  住房決策生命週期有那些？

6.  Dean H. Gatzlaff & Do?an Tirtiro?lu. (1995). Real Estate Market Efficiency: Issues and Evidence. Journal of Real Estate Literature, 3, 157-189.*pdf

7.  Julian Diaz III. (1993). Science, Engineering, and the Discipline of Real Estate. Journal of Real Estate Literature, 1, 183-195.*pdf

8.  Elaine Worzala and Charles Tu. (2010)Real Estate Journal Quality: Perceptions of the International Real Estate Research Community. Journal of Real Estate Literature, 18(1), 21-39.*pdf

1.  個案報告（一）

2.  個案報告（二）

3.  當前FB與時事討論

Q1.  請分析個人住房的「心中之尺」

Q2.  請說明個人住房的決策準則

Q3.  本週上課心得

W6_3/21

財務分析

*參考資料：「住房自由的人生」（張金鶚，2020），pp.52~61

1.  房財務分析與投資分析有何差異？負擔能力與投資分析的關係為何？（為何沒有財務分析不應作決策？為何不能只靠財務分析作決策？）

2.  財務分析需要有那些假設參數？如何獲得？

3.  一般大眾如何進行住房財務分析？房價/房貸與房租 GRM（Gross Rent Multiple ）分析有何問題？

4.  住房基本財務分析模型：ROR、ROE、K三者關係為何？此模型的問題為何？

5.  住房現金流量折現模型（DCF Model）與複利效果：NPV與IRR有何差異？DCF模型有何問題？

6.  住房財務風險分析：敏感度與蒙地卡羅分析有何差異？如何進行風險管理？

9.  張金鶚（2003）房地產投資與市場分析（下篇—財務分析）第12∼14章

10.  張金鶚（2003）房地產投資與市場分析（下篇—財務分析）第15∼16章

1.  個案報告（三）

Q1.  住房投資決策報酬與風險誰重要？

Q2.  住房消費與投資的財務分析有何不同？

Q3.  本週上課心得

*參考資料1：「住房自由的人生」（張金鶚，2020），pp.82~96、pp.97-102

*參考資料2：「房地產是一輩子的事」（張金鶚，2013），第三章pp.94~143

1.  何謂房地產景氣？如何判斷房市景氣（指標）？房市價量與景氣判斷？

2.  為何會有房市景氣循環？房市景氣vs. 房市泡沫

3.  台灣過去房市經過幾次景氣循環？歷史經驗有何啟示？

4.  當前台灣房市景氣為何？未來（短期vs. 長期）房市景氣為何？

5.  首購與換屋的時機有何不同？

6.  時機對住房決策的影響為何？對未來住房時機不確定時，應該如何決策？

7.  為何每人的好時機都不相同？

11.  Stephen Malpezzi and Susan M. Wachter. (2005). The Role of Speculation in Real Estate Cycles. Journal of Real Estate Literature, 13(2), 143-164.*pdf

12.  Teng, Hsiao-Jung, Chang, Chin-Oh& Chen, Ming-Chi. (2017). Housing bubble contagion from city centre to suburbs. Urban Studies, 54(6), 1463-1481.*pdf

1.  個案報告（四）

Q1.  現在購屋好還是租屋好？購屋與租屋時機如何選擇？

Q2.  住房投資與消費的好時機有何不同？

Q3.  本週上課心得

W8_4/4

228放假

W9_4/11

產品－何謂「好產品」？住房消費與投資有何異同？

*參考資料：「住房自由的人生」（張金鶚，2020），pp.108~111

1.  住房產品最重視那些要件？（WHO四要素）

2.  住房單元好品質的因素有那些？

3.  住房社區好品質的因素有那些？

4.  住房公設知多少？好建商知多少？對住房產品影響為何？

5.  租屋產品：雅房、分套、獨套與整層有何差別？租金與產品有何差別？

6.  住房品質、品味與價格有何差別？

7.  為何每人的好產品都不相同？

13.  曾光宗，《臺灣建築五十年來的住宅發展》。*pdf

14.  林少輝、張金鶚 （民70），從國宅社區的配置觀念談環境品質的代價。中華民國建築師雜誌，73卷，13-17。*pdf

15.  沈孟穎、傅朝卿 （民104），臺灣「國民」住宅設計與現代住居空間再現。住宅學報，24，1，55-88。*pdf

16.  吳彥葶、張金鶚、江穎慧（民110），租屋市場之租金與住宅品質知多少 ? 都市與計劃。*pdf

1.  個案報告（五）

Q1.  你心目中理想的住房好產品是如何？那些元素是你最重視的？

Q2.  住房投資與消費的好產品有何不同？

Q3.  本週上課心得

W10_4/18

區位－何謂「好區位」？住房消費與投資有何異同？

1.  住房的「區位理論」為何？

2.  為何市場都認為房地產投資最關鍵的是「區位（Location ）」？有何盲點？

3.  住房「大（都市）區位」與「小（鄰里）區位」那個較重要？

4.  區位各種影響因素（如：捷運、公園、學校、7-11?）與房價的關係為何？區位公設是否對距離遠近及高低不同房價影響都一樣？

5.  為何每人的好區位都不相同？

6.  為何/如何「逆巿場選擇」區位？

17.  Chang, Chin-Oh, Chiang, Ying-Hui& Peng, Ti-Ching. (2015). The nonlinear effect of convenience stores on residential property prices: A case study of Taipei, Taiwan. Habitat International, 46, 82-90.*pdf

18.  江穎慧、莊喻婷、張金鶚（民106），臺北市公共自行車場站對鄰近住宅價格之影響。運輸計劃季刊，46，4，399-428。*pdf

1.  個案報告（六）

Q1.  你心目中理想的住房好區位是如何？那些元素是你最重視的？

Q2.  住房投資與消費的好區位有何不同？

Q3.  本週上課心得

W11_4/25

價格及「好時價（House+）」－何謂「好價格」住房消費與投資有何異同？

*參考資料：「住房自由的人生」（張金鶚，2020），pp.112~120、pp.164-192

1.  房價如何形成？為何房價不易被公認？

2.  如何分析房價？何謂特徵價格（Hedonic Price）？

3.  總體vs. 個體影響房價因素為何？影響因素是線性關係嗎？

4.  成交價=真實價格？何謂「市價」？開價、底價與議價空間？單價與總價？價格vs. 價值有何差異？預售屋與成屋房價有何關係？

5.  住房如何估價？大量估價法準確嗎？

6.  「實價登錄」知多少？目前有何問題？

7.  「好時價」知多少？與「實價登錄」有何差異？好時價（House+）

8.  何謂「合理價格」？為何認為房價不合理還會買房子？

19.  G. Stacy Sirmans, David A. Macpherson and Emily N. Zietz. (2005). The Composition of Hedonic Pricing Models. Journal of Real Estate Literature, 13(1), 3-43.*pdf

20.  Lin, Yu-Ju, Chang, Chin-Oh and Chen, Chien-Liang. (2014). Why homebuyers have a high housing affordability problem: Quantile regression analysis. Habitat International, 43, 41-47.*pdf

1.  個案報告（七）

Q1.  你如何判斷心目中理想住房的好價格？那些元素是你最重視的？

Q2.  住房投資與消費的好價格有何不同？

Q3.  本週上課心得

W12_5/2

管理－何謂「好管理」？住房消費與投資有何異同？

*參考資料：「住房自由的人生」（張金鶚，2020），pp.121~126

1.  為何住房管理重要？但卻不受重視？

2.  住房「物業管理」的內容有那些？

3.  物業管理的模式有幾種？利弊得失為何？

4.  物業管理的相關理論：囚犯困境、搭便車、規模經濟、代理行為、公司治理、俱樂部財、社區意識、集體行動?

5.  影響物業管理的因素有那些？如何判斷社區管理的好壞？

6.  「公寓大廈管理條例」知多少？

7.  「老屋健檢」與「包租代管」的成效為何？

21.  陳香妃、張金鶚、葉毅明（民96）。從集體行動看社區意識與管理制度對公寓大廈管理維護之影響－管理維護客觀績效與社區主委主觀滿意度分析。都市與計劃，34(2)，139-163。*pdf

22.  Sing, Tien Foo, Chang, Chin-Oh and Chu, Fang-Ni. (2013). Collective Action Dilemmas in Condominium Management. Urban Studies, 50(1), 128-147.*pdf

1.  個案報告（八）

Q1.  你如何判斷心目中理想住房的好管理？那些元素是你最重視的？

Q2.  住房投資與消費的好管理有何不同？

Q3.  本週上課心得

*參考資料1：「房地產是一輩子的事」（張金鶚，2013），第六章pp.224~306

*參考資料2：「住房自由的人生」（張金鶚，2020），pp.137~162

1.  住房決策「心中之尺」與「市場之尺」各為何？若兩者有所衝突，應如何決策選擇？

2.  住房消費與投資決策是否會產生衝突？若有衝突，如何決策選擇？消費與投資的7、3法則購屋決策探討？

3.  住房決策五元素的優先次序為何？住房消費與投資彼此優先次序是否有所不同？

4.  如何進行住房衝突評估選擇？評估方法的優點？

5.  好產品vs. 差區位、好產品vs. 差時機、好產品vs. 差價格、好產品vs. 差管理；差區位vs. 好時機、差區位vs. 好價格；好時機vs. 差價格？有那些衝突實例與評估選擇？

6.  住房租屋有那些衝突與選擇？

7.  那些住房是「錢買不到的東西」？

23.  Chen, Ming-Chi, Chang, Chin-Oh, Yang, Chih-Yuan and Hsieh, Bor-Ming. (2012). Investment Demand and Housing Prices in an Emerging Economy. Journal of Real Estate Literature, 34(3), 345-373.*pdf

24.  張金鶚、王健安、陳憶茹（民97）。The Puzzle of the Discount Price for Foreclosed Houses: Does the Factor of Competition Explain More Discounts?。交大管理學報，28(2)，1-39。*pdf

25.  吳四明、姬健梅（譯）（民109）。錢買不到的東西：金錢與正義的攻防（原作者：Michael J. Sandel）。臺北市，先覺。*博客來

1.  個案報告（九）

Q1.  請舉2∼3實例（包括自己個案）說明住房有那些關鍵元素的衝突與選擇過程？

Q2.  請列出個人住房決策五元素的優先次序，並用自己個案與其他個案進行不同權重的初階與進階（AHP）評估決策

Q3.  本週上課心得

W14_5/16

居住文化與家戶住宅生命週期

1.  有那些傳統的住房文化：住者有其屋、有土斯有財、三代同堂、養兒防老、五子登科？又有那些現代住房文化的改變？

2.  有那些居住文化：居住空間配置（客餐廳、廚房、浴室？）、鐵窗、違建、門廳、拖鞋、四合院、透天、公寓、大廈、社區？有哪些趨勢與改變？

3.  誰是購屋決策者？家庭成員與購屋區位選擇？結婚、生子與購屋決策的關係為何？

4.  年輕人該不該買房子？家戶生命週期與購屋決策關係為何？

5.  房子與鄰里環境的生命週期為何？換屋與維修的決策選擇？

26.  Chin-Oh Chang, Shu-Mei Chen and Tsur Somerville. (2003). Economic and social status in household decision-making: Evidence relating to extended family mobility. Urban Studies, 40(4), 733-746.*pdf

27.  Lin, Pei-Syuan, Chang, Chin-Oh and Foo Sing, Tien. (2016). Do housing options affect child birth decisions? Evidence from Taiwan, Urban Studies, 53(16), 3527-3546.*pdf

1.  個案報告（十）

Q1.  面對傳統住房文化的變遷是否認同？對你的住房決策有何影響？

Q2.  面對當前高房價，對居住文化有何影響與改變？

Q3.  本週上課心得

W15_5/23

住房補貼/公平與效率

1.  為何要對中低收入/弱勢族群提供補貼？

2.  為何要透過住房方式對中低收入/弱勢族群提供補貼？

3.  住房補貼政策的目標為何？

4.  住房補貼的對象如何認定？

5.  住房補貼的方式有那些？

6.  那些住房補貼方式較具公平與效率性？

7.  住宅交叉補貼帳戶模型建議

8.  台灣目前住房補貼：社會住宅、包租代管及租金補貼的成效如何？有何改進之處？

28.  張金鶚 (民76)。住宅帳戶模型－低收入住宅政策之探討。都市與計劃，14，85-99。*pdf

29.  G. Stacy Sirmans and David A. Macpherson. (2003). The State of Affordable Housing. Journal of Real Estate Literature, 11(2), 133-155*pdf

1.  個案報告（十一）

Q1.  從中低收入或弱勢家庭角度來看，台灣當前三種住房補貼方式，你較支持或反對那種方式？為什麼？

Q2.  台灣目前住房補貼：社會住宅、包租代管及租金補貼的成效如何？有何改進之處？

Q3.  本週上課心得

W16_5/30

住房與都市更新及都市發展

1.  住房應集中都市化還是應分散市郊化？

2.  交通建設與就業機會是能幫助解決住房問題還是加重住房炒作？

3.  如何透過都市計畫及國土規劃解決住房問題？例如：增加住宅區、提高容積率、增加重劃區、縣市合併?

4.  都市更新與危老重建能否解決住房問題？何者較佳？

5.  都市更新及危老重建的困境問題為何？

6.  都市更新會助漲房價還是降低房價？

7.  新社區/市鎮開發能否解決住房問題？

30.  Shih, Mi, Chang, Chin-Oh, Chiang, Ying-Hui and Chang, Hsiutzu Betty. (2019). Commodification of Development Rights and What It Does to the Urban Housing Market in Taiwan. Journal of Planning Education and Research, 39(2), 194-205.*pdf

31.  黃煜文（譯）（民101）。城市的勝利（原作者：Edward Glaeser）。臺北市，時報出版。*博客來

1.  個案報告（十二）

Q1.  從解決住房問題的角度，都市更新或新社區開發何者較為有效？

Q2.  中低收入家庭應鼓勵保障居住在市區或市郊？

Q3.  本週上課心得

W17_6/6

住房總體與個體因素對住房政策影響

參考資料：「房地產是一輩子的事」（張金鶚，2013），第五章pp.184~222

1.  住房有關的總體因素有那些？何者影響較大？

2.  住房有關的個體因素有那些？何者影響較大？

3.  新冠肺炎疫情對住房問題有何影響？

4.  兩岸及政治對房市的影響為何？

5.  房地產業是否為火車頭產業？

6.  面對房市不利因素或政策，應該危機入市還是危機避市？

32.  張金鶚（民109）。總體審慎措施（含金融措施及租稅措施）對房市之影響（以亞太主要經濟體星、港、韓、台實證分析）。財團法人台北外匯市場發展基金會合作產學研究計畫報告。*pdf

33.  彭建文、張金鶚（民89）。總體經濟對房地產景氣影響之研究。國家科學委員會研究彙刊，人文及社會科學，10(3)，330-343。臺北市：行政院國家科學委員會。*pdf

1.  個案報告（十三）

Q1.  當前哪些住房總體政策對房市影響較大？為什麼？

Q2.  當前住房總體政策對居住消費與投資的影響有何差異？

Q3.  本週上課心得

W18_6/13

台灣住房政策與居住正義總檢討/期末總心得分享

1.  當前台灣住房有那些關鍵問題？供給vs. 需求vs. 制度？

2.  當前台灣高房價、高空屋率及高自有率的「三高」矛盾困境為何發生？有何對策？

3.  台灣房市泡沫知多少？

4.  當前台灣房市政策為何？

5.  市場失靈vs. 政府失靈

6.  住房問題與政策解決—他山之石，可否攻錯？

7.  台北市政府居住正義的理想與實踐/心得感想

8.  從居住正義到世代正義的思辯

9.  每位上課同學期末總心得分享

34.  台灣住宅政策總體檢：整體住宅政策*pdf

35.  Teng, Hsiao-Jung, Chang, Chin-Oh and Chau, K. W. (2013). Housing Bubbles: A Tale of Two Cities. Habitat International, 39, 8-15.*pdf

36.  Chang, Chin-Oh& Chen Shu-Me.(2018). Dilemma of Housing Demand in Taiwan. International Real Estate Review,21(3), 367-388.*pdf

Q1.  台灣住房出租與出售「市場失靈」的關鍵問題為何？

Q2.  台灣住房政策「政府失靈」的關鍵問題為何？

Q3.  居住正義理想與實踐的感想

Q4.  居住世代正義的感想

Q5.  本週上課心得