2419鴨族論譠第九次會議記錄
時間：1998/4/24(五)PM:7:00-9:50
主持人：花敬群(博士班研究生)
地點：大勇樓2419R
記錄：黃瓅緯
出席：張金鶚、林秋瑾、花敬群、彭建文、范埵壚、楊宗憲、黃景昇、周美伶、高明志、施旻孝、黃瓅緯、陳冠華、曹韋如、黃琬瑜。
引言人：范埵壚(太子房屋公司經理)－我的策略規劃
范埵壚：20世紀是建築產業的天下，所以對學習房地產相關領域的人是一個很好的發揮機會。在進入這個行業之前，首先要瞭解自己學的是什麼、業界要的什麼，此時最主要的是學習分析性的工作及學理的工作，然後學以致用，搞清楚自己要做什麼性質的工作，掌握自己的方向，決定要進入什麼產業之後再決定自己要做什麼（例如：營造、財務、規劃、開發等等）。
另外，個性與所選擇的工作也有關係，個性方面也要分析，看自己個性屬於何種，來決定自己的工作，有的工作不適合內向的人，因為較不會交際或應酬。
覺的受過高等教育後要變通材，所學的才應用到實務上，在此所培養的為分析能力，加上肯動肯做，兩隻腳肯動，才能過關斬將。而寫論文不僅是要完成論文而且要學習分析能力，才可以學以致用。
花敬群：要瞭解自己的真正目的為何？論文被逼出來後，是否是自己所想要的論文。
楊宗憲：我的成長背景跟學長有點相似，以前也是念電機，在插班念大學後再考研究所，之前有考慮自己以後過何種生活過何種環境，有時候覺得再回去上班也不錯，但覺得自己很適合念書這種工作。以前也在建設公司做過，我個性比較不喜歡用假面具去對人，所以較不喜歡去建設公司上班。
范埵壚：去找工作要做好市場區隔，瞭解自己的專長何在，在太子建設有很多同事不得志，因為他們不瞭解自己所要的是什麼，所以看清楚自己是很重要的，當你在猶豫不決的時候，去看看自己的父母親狀況，可以反應出自己的狀況，幫助自己更瞭解自己，像我的雙親很喜歡幫助人，我也喜歡去幫助人，所以自己便去承擔處理公司與顧客的糾紛，久而久之，便成處理事情的代言人，另外，從處理事情的過程中也學習到很多東西，遇到問題便會去找解決的方法，所以我在外工作時所念的書比研究所念的還多，學的也更多。另外，遇到問題時便找專家提供意見來解決問題，因此，借由這種方式我的收獲頗多。
楊宗憲：請問學長在什麼情形下進去太子建設公司。
范埵壚：騎驢找馬在偶然的機會下進去太子建設公司。以前也想要繼續深造，但沒錄取博士班，才去找工作。
揚宗憲：學長是為工作才去讀書相關的書嗎？
范埵壚：念書不喜歡逼，喜歡自己看書，碰到問題就去學習，有一些也是被逼出來的。另外，最重要的是讀書時要記筆記。
花敬群：從學長讀書的過程中可知道學長很用功，其過程不像我們所想像的那樣輕鬆，要發費很多的時間才能成功。
林秋瑾老師：我覺得學長的話讓人感觸很深，我以前也在私人公司工做過，本對訂價很有興趣也想要去看，自己要覺得自己在不斷的成長，才會進步。
范埵壚：我在訂價時完全應用統計的觀念。例如，老闆叫你訂價時，各個主管的重點皆不一樣，但我階級最小該如何處理？所以我借用統計的原理來做，利用ｄｕｍｍｙ變數來解決。另外，我每天的工作每天保持工作辦桌上的淨空，因為一個工作不需要做的太久會了便可以走，換人做做看。隨時要心理準備要走就走，工作上換來換去沒關係，因為可以讓你學的更多。
花敬群：聽完學長所講，覺得好像學長可將所學的完全應用到工作上面。你覺得在你的工作上你如何將所學習的轉換到工作上面？
范埵壚：就如同張老師以前所要求的，討論問題前一定要白紙黑字，有問題時便先寫起來，先求其有再求其好，所以對於工作上的問題，其解決方式便是如此。將要的東西先寫出來，再來改善以求其完美一點，要用時再學一點。遇到任何事情決不要推委，面對問題去決解，也才可以學習到很多事情，才能所學習的應用到工作上。
林秋瑾老師：從以前范埵壚的論文寫做過程中，可知道學長很積極，常追著老師問問題，這一點是大家所要學習的。
彭建文：關於前面所討論的問題，我想大家都知道，但實際上要從中去歷練，覺得是滿難的，請問學長有無遇到挫折或打擊？
范埵壚：沒有遇到挫折但是覺得佷堪坷，在讀書的過程中雖然是辛苦的但我覺得人生是沒挫折，像以前我的年紀最大但薪水最少，但是可經由努力來達成目標。堪坷的事情很多，如在我口試前天丈母娘過世、我結婚後租的房間是上下舖等。每個人的生長過程不一樣，所以每個人的生活環境不同，遭遇到的困境也不同。
張金鶚老師：你們覺得跟學長比較起來，你覺得苦嗎？剛剛學長說念書最苦的，但我總覺得念書是心態的問題，如果是自己願意做的話便很快樂，所以要培養研究的心態。寫論文並不是只要拿到文憑就好，在寫作的過程中最重的是養成研究的態度。
范埵壚：若你有心去感謝你一個人之後，你會儘量做好一件事，並且無意中總會想起他，例如我太太生產後，不知不覺中就先打電話給老師。我更換工作地點時，也先打電話給張老師。做人最重要的是要誠懇，以前總經理總是說賣房子最重要的是「誠實」，後來才體會到誠字的學問很大，例如客戶議價，總價少了一百萬，而隔天內部開會之後決定降價，我便會主動與客戶取消之前的合約。
花敬群：許多人最喜歡批評，但是聽完學長所談，覺得學長總是會面對困境解決題，不會抱怨。
張金鶚老師：我以前也有一個同學，到那所學校都一樣，常批評學校不好，但這種人通常是要念很久。我覺得只要自己投入後便會學得較多，批評是可以，但還是要接受現實環境中大部分的好或不好，要去改進它或接受它。
施旻孝：剛剛學長講市場區隔的問題，但以後找工作是公司選人不是我們選公司，找的工作不是經紀人就是代書？關於這個問題該如何解決？
范埵壚：掌握人脈、血脈、學脈。在這邊是很好談因為學脈很多，例如最近要成立保險公司時便找太平洋公司的麗華討論，因為太平洋公司有成立保險公司所以先找她討論。所以把握相關的關係可以做為未來的舖路。
林秋瑾老師：人際關係的確是很重要，我以前的公司要進入很困難，但又很少人要出去，所以去應徵時便有很大的問題。
周美玲：請教學長市場區隔的概念，如面對不同工作的人其特質為何？若你是面試官，你覺得何種特質的適合何種工作？
范埵壚：我一年大概要面試三百位應徵的員工，錄取的原因並不在於學歷，也要看出一些人的特質，有的人適合這種工作，有的人不適合，錄取的同仁先去不同的工作環境做做看，從中可發現到一個人的特質，這種特質需要去表現給別人看到，不需要去強調追求何種職務多少薪水，這些都是沒用的。像我並沒有強調自己的職務(經理)，我也沒有主動去爭取，你的表現若大於你的所得便可以昇遷，但有的地方可能需要去爭取一下，只要我們是長期來衡量便不怕不會昇遷。
花敬群：學長所講的是很積極面的，盡情發揮便會有所回報，但對一些交際應酬的事情該如何去做？
范埵壚：我會去應酬，但都用一個方法，就是先回家吃飽後再去應酬。因為在應酬時，吃太多會損你的形象，我的食量又很大。在應酬的場合中，我不會主動去敬酒，每一個人要活出自己，剛開始時別人可能會覺得你很高傲，但久而久之，便沒人會找你喝酒，沒有人會免強你一定要喝酒。
張金鶚老師：我覺得現在學生重心好像都在寫論文，而沒學到研究的態度，研究生與大學部同學最大差別應在於學習態度與生活態度。
范埵壚：在學校學的是ｋｎｏw ｈｏｗ，出去時學的是ｈｏｗ ｔｏ。例如，今天若學校有許多社團，而學校有一筆錢去做補貼該如何分配，我的做法是，不考慮社團關係而針對每一個人發點卷做補貼，但要去參加社團後才能使用，就經濟學原理而言，便是做資源的有效分配。
引言人：曹韋如－消費者購屋決策行為
消費者的決策過程為一黑箱作業，因此在探討消費者購屋決策行為時，會有很大的困難。另外，馬斯洛消費者需求階層，將消費者區分為五種層次，但實際上消費者真的只是這五種嗎？我認為這種區分方式並無法將消費者完全分類。
消費者購屋決策行為在於瞭解消費者在購屋時心中那把尺為何？相關文獻很多，一般多採用問卷方法研究，使用的變數有人口變數、心理變數、生活型態變數等。張振徨則將影響消費購屋因素分為三個大項(消費者本身、住宅屬性等)。
以前萊特兄發明飛機之後，後來有許多人模仿但都沒有成功的飛行，其原因在於這些人只知道表像，並不知道飛機真正飛行的原理。因此，在研究消費者購屋決策行為時，應真正的去瞭解消費者購屋的過程，才不致研究的成果只是表像的說明。在看過有關文獻之後，覺得有幾個問題。
以下提出三個問題，供大家討論：
花敬群：剛剛提到消費者購屋決策過程為一個黑箱作業，這麼多人已研究過這個問題，說他是黑箱作業，好像太對不起自己。其涉及到的問題為對別人的研究問題很不滿意，想要去改進，但有時往往會對自己的想法看的太美好，在研究問題時，很重要是如何將陌生的題目變得自己熟悉的問題，大家對消費行為應該會有很多很多的想法請多提供意見。
林秋瑾老師：對引言人所提出的問題有不瞭解的地方，請就圖形加以補充說明。
另外，為什麼圖形這樣，對線性的解釋較好解釋，但對非線性的解釋似乎較不好解釋。
另外，質化或量化分析，也必須要合乎邏輯，對你要研究的問題也需要做一些假設。
黃景昇：剛提到有幾個問題，在此回應對質化或量分析的問題，你現在要做量分析時也需要對問題的現況瞭解很清楚，這一部分便是質化分析，應此研究方法並不應拘泥於質化分析，量化分析也是要邏輯的推理。
范埵壚：可參考經濟學的無異曲線或貨幣銀行學的相關內容，因為這些圖型也不是量化的關係，但可以看出其中的走向及關係，可將經濟的理念應用於在消費者行為分析上面，因為消費者行為即是一種經濟理性的行為。
花敬群：范埵壚提出的概念為理論上面的概念，但實際上為何？
范埵壚：實際上在吸引消費者來購屋乃是靠運氣，理論上廣告費用花費愈多，來的人應該愈多，有時並不是這樣。作法上是先設定消費者族群，針對其所看的媒體將訊息傳播給他，以吸引這些目標消費者來工地參觀。另外，我們也常用問卷來做定價或瞭解消費的需求。
林秋瑾老師：剛提到問卷時，也需要做問卷的設計。問卷的設計看你要做何種目的，問卷可得你預期所要的答案，貴公司是否有為特定目的來設計問卷。
范埵壚：我是為了要說服老闆，所先做一簡單的問卷以驗證自己的想法是否正確，所做的是要去檢定自己的假設是否正確。若是正確的，再去做擴大樣本的動做，以做為近一步的驗證。
張金鶚老師：一般消費者的購屋行有其黑箱存在，振徨所做為將消費者視為理性行為，但市場上的消費者很多都是不理性的行為，因此如何深入訪談才能夠瞭解消費者真正的購買行為？用質化分析主要是嘗試以質化分析來訪談三四十個個案，瞭解不同購者的購屋行為。
花敬群：質化分析，其實驗設計是很重要的，針對不同的消費者購買案例分析，甚致可出一本有關購買行為的書。
范埵壚：交易過程後，都有設計一分簡單的問卷來做顧客的追蹤調查，最近也做一分有關仲介調查工作。且公司問卷不應太長，因為受訪來自不同的背景，不可能仔細的去填寫這個問題，所以最好是該簡短一點。
張金鶚老師：現在問題在於如何深入的研究瞭解，消費者的購屋行為，不同典型的消費者其購屋決策過程為何，希望能從不同的個案中找出幾種典型消費者並研究其特性。
彭建文：瓅緯所要瞭解市場區隔為解每一市場區隔背後消費者購屋的行為，教育高的者其購買行為並一定是理性的，由前些日子的發生一些犯罪的案例可以看出。
另外，有些文獻探討房地產景氣是否為一些消費者購屋行為理性所導致的，因為房地產的交易很龐大，就相當程度來講，房地產的參與者其調整成本很高，所以大家都不願意去調整其市場的行為，理性的人為驗證之後再去投資，或看大家買後再去購買較保險，而研究方法像是一把刀，看你要從何種角度去解決這個問題，質化或量化皆可，看你如何去用這把刀。
陳冠華：研究的變數有很多，其中覺得區位受到很大的爭議，如明志學長研究的問題中區位的問題，以前區位大都根據阿隆索的競租理論來決定，但我覺得區位不是絕對的，區位的關念是相對，區位不應從整體來看，要從自己的小圈圈來決定，有時以小孩所在來考慮或學校考慮，有時市中心的價位很高，但正在念書的我而言，政大的房子可能對我來講才是最好的。
花敬群：每個人的消費行為可能不一樣有時候很理性，有時候很不理性。
曹韋茹：大家的想法對我很有幫助，謝謝大家提供的意見。