主持人：張金鶚老師
地點：大勇樓2419R
記錄：施旻孝
出席：張金鶚、林秋瑾、花敬群、彭建文、陳淑美、楊宗憲、施旻孝、周美伶、高明志、黃景昇、黃瓅緯、江玉盈、紀心怡、曹葦如、陳冠華。
引言人：陳淑美-從消費者行為的方法分析住宅消費選擇的決策流程討論緣起：承接花學長三月六號有關消費者需求與市場區隔的討論
相關研究領域：經濟學、社會學、心理學、行為科學、人類學。
經濟學的相關研究；
1.
住宅需求：有能力且願意購買、需求量、價格、所得。2.住宅選擇：蒐集充分資訊、理性選擇、程序性決策（涂勇，1997）
3.消費者購買住宅決策過程：
(1)瞭解需要：先天需求、習得的需求（社會和心理）。人的背景，生命週期。
(2)搜尋替選方案：廣泛蒐集資訊（相對於有限或不蒐集）。資訊來源：內部的長期記憶、知識累積、外部的新知識，理性的消費者一定蒐集所有資訊才作決策嗎？
(3)評估替選方案：住宅屬性、人的利益效用。
(4)購買或使用住宅：互補的考量（價格、需求）、高參與度的決策、決策法則。
(5)經驗回饋-過去的居住經驗、購買經驗、價格、品牌。影響未來決策
(6)消費過程結束。
4.用效用觀點作決定，住宅是一種高參與度的決策
5.住宅需求與市場區隔：使用消費者組成份子的特性和同類型為證實此群消費者與其他族群的不同，做為產品設計與行銷的依據。以馬斯洛的人類需求層級論（基本需求、實質需求、人際肯定、自我成功、自我實現）來看，目的在瞭解不同層次的人對住宅需求的差異。
6.問題討論：消費者如何根據需求形成住宅選擇的「決策過程」？不同層次的住宅需求其重視的因素的差異？
討論記錄
阿花：住宅消費選擇的決策流程：大多數人的消費習慣考慮的要件：區位、總價訊息接受的順序產生不同的決策過程。決策過程中產生自我扭曲，消費欲望提昇。不同的排列組合產生不同的結果。 淑美：不同的住宅選擇考量在同時被決定。 張老師：我的經驗，買房子的過程中沒有太多理性的選擇，看一看就如此決定了。 建文：預算的限制下，價格有調整的空間：其調整彈性是購屋者的所得決定。其次是區位的考量。跟政大有關係的人習慣在木柵附近購屋，有如此地緣的認同性。掌握經濟大權者決定購屋的區位、類型、價位等。但一般說來，社會大眾其購屋決策很難理性。 張老師：新的論文題目：尋找20個訪談個案，去尋找其購屋決策的個案。去找尋個案的範例。影響決策的因素：1.價格2.區位、距離3.面積4.屋齡（新屋、舊屋、預售屋）5.鄰里環境。 林老師：曾被訪問兩次。在房價設限下：欲購買新屋、成屋？其次是區位，自身經驗首先考量小孩的就學情形。重視風水（座向很重要）。不同因素的考量是層級性、或是同時考量的。 淑美：這較刪去法則。以後的論文題目：現在想要買的房子和實際上買的房子差異在那裡？扭曲的問題：依照經濟能力，原本僅想要買30坪的房子，但長輩希望能住透天的房子。因此買了50坪的樓中樓。形成決策的扭曲，但此種扭曲仍然受限於消費能力。供給在所得的限制下創造需求。 礫緯：沒有參與購屋的決策，老婆作大致上的決定。 張老師：(1)如何教育消費者的購屋學習過程?可否扭轉之?
需要哪些資訊去作購屋的決定？從個案研究起。(2)影響購屋決策的人士誰？小孩、公婆?
(3)
(4)
購屋似乎有點靠緣份（突然間看到了）(5)
買房子一部份理性、一部份直覺。林老師：因人而異的消費決策，本身透過購屋網路、仲介公司的資訊。
淑美：(1)社會學特別強調親戚朋友的地緣關係。玉盈：大家族都住在一起，比較有照應，因此同一個個案買了七戶。
(2)緣份並不是憑空得來的，而是因之前經驗的累積。惟每個人的購屋彈性並不一致。
礫緯：對消費者作集群分析，並藉分析結果去配對房子。
建文：銷售人員會去探討具有決策能力的人。集中火力推銷。
宗憲：個人經驗認為購買標的各要素間有很大的替代空間。
阿花：可能有些人對購屋的關鍵決定因子沒有定見。入圍的條件為何？最後又是誰得獎？
張老師：要多少資訊足以做出購屋決策。（要搜尋多少買賣個案，一般人約5個就差不多了。）
明志的（電腦輔助系統應用在估價上）類神經網路介紹：
1.專家系統 ：
個）；以位置顯示相鄰區；修正；滿不滿意？（若不滿意，擴大搜尋範圍）(1)間接估價、直接估價？輸入變數（30-50
(2)
問題：變數無法確定，受限於實例多寡、無演繹功能(3)
資訊完整：讓消費者有信心2.區位價值反應曲面系統：
把區位精準的量化。(1)
(2)
程序：輸入變數；進行區位價值曲面修正（假設市中心為最高價，以三度空間的方法畫出區位曲面，再進行接近係數修正）。(3)
得到價格。(4)
問題：線性的角度來評估，跑出的價格還是有誤差3.類神經網路系統
輸入變數（按群體與質量中心距離的遠近劃分集群）。(1)
(2)
非線性評估。(3)
缺點：無法解釋價格形成的原因。(4)
學習時間慢。
討論記錄
宗憲：(1)變數之間如何區分彼此關係？
明志： (1)之間的運作無法知其過程，是一種黑箱作業。會自己進行調整。
張老師： (1)三種估價，哪一種準？(2)用DUMMY評價方式沒有意義
林老師： (1)可否知道變數的重要性？(2)關鍵：準不準？要花多少力氣才估的準？
(3)用距離市中心的時間代替區域平均價格做為評價變數
(4)如何評價區位-一個新的論文題目？
(5)對12個行政區依可及性給予權重進行評價。
明志：(1)把變數區分後，類神經網路最準(2)區位因素的解釋有問題？
(3)控制品質。
阿花：(1)過去的資料如何預測未來的價格？(2)評估因子：1.區位平均價格2.坪數3.樓層別4.總樓層高5.衛浴設備6.屋齡。
(3)建立這個區的可及性綜合評價因子？(2)如何驗證精確度？