時間：3/13/1998(五) pm7:00到9:30

主持人：張金鶚老師

地點：大勇樓2419R

記錄：黃琬瑜、彭建文

出席：張金鶚、林秋瑾、楊宗憲、花敬群、彭建文、周美伶、江玉盈、黃瓅緯、黃景升、施旻孝、高明志、紀心怡、陳冠華、曹葦如

房地產的研究屬於社會科會的一門。社會科學的主要目的在於觀察社會、發掘社會問題、進而解決社會問題。此也意味任何與社會科學有關的學術研究，若缺乏對現實社會的洞察力或脫離社會現象的本質，將缺乏持續發展的生命力。如何拉近學術與實務之間的鴻溝，使彼此能交流與回饋是我們這個論壇的主要目的。今天個人主要想就房地產景氣相關的課題與大家一起討論：

一、房地產市場指標個案之意義與影響為何？

就如同股票市場的指標股，房地產市場也常有所謂的指標個案出現，這些指標個案之所以受到矚目，主要是因為其推出戶數多，總銷金額高，相對其可支付的廣告費用就相當可觀，扮演市場凝聚買氣的關鍵角色。從近幾年房地產市場的發展來看，房地產市場雖面臨嚴重的不景氣，但房地產市場中不乏有成功的大型的指標個案出現，究竟房地產市場的指標個案在整個市場中所扮演的角色為何？指標個案的成功與否是否可做為房地產景氣的指標？應如何從市場指標個案中判讀市場的動向？

二、一般人如何判斷房地產景氣？

對於政府、業者、以及購屋者而言，房地產景氣在整個決策過程中扮演相當重要的角色，但在缺乏長期、公正、可信度高的資訊下，一般人會依據什麼來研判房地產景氣？過去我們研究室曾進行一連串有關於房地產景氣的研究，不論是房地產景氣與總體經濟景氣的關係或是房地產景氣指標的建立等課題，均有相當良好的研究成果出現，尤其是從房地產生命週期的角度，針對不同階段的參與者，建立一套涵蓋房地產投資面、生產面、交易面、以及使用面的景氣指標。但目前這些指標是否真正發揮其功效？一般人雖知道房地產景氣的重要性，卻又不知如何透過相關的研究來支持其判斷，如何方能將理論與實際的差距縮短？

三、如果你是建設公司的老板,你會用何種方法克服房地產的不景氣？

以往許多建設公司常抱持著「沒有賣不出去的房子」的觀念，認為只要肯付出時間、耐心就一定可以將房屋快速出清。但自從78、79年以來，房地產市場面臨一段前所未有的不景氣，「房地產景氣七年一循環」的說法也在年年期待，年年失望中度過，至今房地產景氣仍未有明顯的復甦景象，過去以供給面為導向經營理念正面臨嚴重的挑戰，尤其是在面對消費者日趨理性而消費者意識日漸抬頭的今日，建設公司的經營者應如何克服房地產的不景氣？

四、房價下跌是否有下限

就長期而言,國內房價呈現一大漲小回的趨勢，房價下跌的幅度相當有限，尤其是民國79年房地產市場開始不景氣，又加上政府擬全面實施容積管制，使得建照面積、使照面積大幅增加，達到歷史性的天量，可說是將未來10年供給量的總和在短短的3、4年之間全部釋出，但房價真正下跌了嗎？購屋者享受到房價下跌的好處嗎？是什麼因素造成房價呈現此種大漲小跌的現象？是政府的政策支撐？銀行無法承受倒帳的風險？還是消費者本身不願其資產下跌？此種房價下跌的僵故性，是否是造成房地產景氣原先應由上下波動幅度的調整卻轉變成不景氣時間的延長？

討論：

張金鶚:我們研究室在民國77年最早投入房地產市場景氣指標的學術研究，至今也有十年的時間，成效如何？頗值得檢討，到底學術界的研究與實務界應用有哪些落差或合作改進之處，大家可以從不同的角度好好討論，當然假象、表象與真相的釐清是我們應關心的。

林秋瑾:以我過去服務的Fedex針對其提供之產品時,往往會編定指標，並定期發佈，用以了解其與總體經濟之關係,並建立領先指標。對於目前臺灣代銷業或建設公司表示對指標不了解,除了的確不了解外,另一項極大可能為其為保留商機,致使態度有所保留。房地產產品具異質性,因此以平均價格判斷房地產景氣不具意義,到底如何評斷好壞?區域如何切割?應有不同的角度去解讀。

阿花:景氣高低應為相對概念,若以民國76-79年的情況為基準,則所謂景氣應該是要符合高額漲價與交易熱絡的條件;然而，在一穩定經濟環境中,景氣高低似乎只是相關活動多寡的相對關係，所以意涵有所不同。另外，從次市場角度來看,不同類型、區域的住宅,他們個別對景氣反應的特色如何？而所謂市場波及效果在各種次市場又是如何表現？高樓對景氣的反應是否就是領先公寓？因此，討論景氣可以從住宅市場structure為何的角度切入，然後分別探討景氣在各項市場關係中所表現的特性，當然，這點在老師所區分的「投資、生產、交易、使用」的概念上已經有相當程度的因應，但是是否可能再加以細緻化，或者尋找另外的角度切入（如不同次市場架構），或許可以對房地產景氣有較廣泛的視野。此外，房地產整體市場與個別次市場的關係為何？此在對景氣的討論有怎樣的意義？

張金鶚:對於景氣判斷，一般人是看報章雜誌等媒體的報導，所產生的主觀印象，因此業者對於報章雜誌的影響與主導甚為關心，特別在不景氣階段，很希望透過個案假象，造成整體市場景氣的說法以刺激買氣，房地產景氣在眾說紛紜下，很難釐清真相。若業者與學界對景氣的說法不一，消費者如何抉擇呢?資訊透明化則為關鍵之所在,有助於市場機制.至於在座對於景氣看法為何?

宗憲:景不景氣難以斷言,大部份憑感覺.一般消費者購屋不考慮景氣與否,若有購買慾望即開始尋找,不會等待.

心怡:景氣與否,是否為指標個案,可能與地點好,眼光好有關.

葦如:對於景氣,可參考股票指數,以投資眼光切入判定

冠華:股市2000點但交易量大,到底股票景不景氣?指標個案影響成交量,價格創新高,若成交量達5億,景氣嗎?因此很難判定房地產景氣.

美伶:由目前推案量及個案銷售情形,由市場面感受銷售程度,無法直接由景氣判斷.

張金鶚:但若從投資觀點,投資熱絡即代表景氣,景氣為預期,若現在為最低點,可由短中長期,預期未來.另一方面,若購買房地產動機是為自住者時，則較不易看出市場景氣狀況。

旻孝:若為自住我會購買房地產,但若為投資,則無論指標為何，個人皆無意願購買房地產。在現行資訊不對稱下,我會依據個人經驗(如對市場的了解程度,預算與坪數)決定何時購買。

瓅瑋:景氣好時容易體會,但一點點好或不好則難以評定.

明志:對投資理財態度而言,比較租金與利息後,個人寧願投資房地產,獲取租金收益而不願將資金放置於銀行取得利息。由於一般人多為風險趨避者,我認為購置房地產較有保障，因此無論房地產景氣好壞與否,必定投資房地產.若再針對房地產與股票來比較,因真正從股票市場賺錢的人比例相當少，我若有資金將購買房地產而不投資股票,

玉盈：現在即使房地產景氣也不可能如同民國76年-78年間的盛況，因為目前社會投資管道相當多樣化，且投資者日趨理性。另外，由於自住型的購屋者會依據本身的經驗找到理想中好房子,故景氣影響的層面不大。

張金鶚：目前投資客不購置房地產，主要是因為還有股票、基金、外匯等投資工具可供多方面的嘗試，投資客到底進不進場為景氣復甦的關鍵所在，目前老一輩的人與年輕人對於投資理財觀念已不同,老一輩的人不投資股票或期貨,主要原因為不了解股票或期貨,所以購買房子.而目前老一輩仍為決策資金擁有者,因此習慣購買房地產,然而不同年齡階層卻有不同的決策投資,過去由於資訊不充,所以保守者認為房地產才有保障.由此可知,資訊是否完整為影響房地產市場的重要因素.就現今情況而論,代銷者掌握資訊最充足,但準確度卻受到質疑,其問題關鍵在於如何定義次市場及對於範圍(boundary)的了解程度.

借殼上市公司：如國揚、東洋罐、廣大、味全等近年來借殼上市的公司，通常具有持有高比例不動產、技術好、產品有遠景、經營者企圖心不佳的特色，因此吸引有興趣購併的人士介入該公司。

從另一個角度思考，由於新加盟的經營者，具有高企圖心，並為了之前已經介入的持股著想，通常在公司經營者換人後，公司的股價會有一段令人期待的漲勢。

二、投資哲學

1.人棄我取，人取我予

2.不貪不悔

3.謀定而後動

4.個別公司與大環境兼顧

5.生涯理財，注重本業

三、理財高手的特質

四、投資原則：

1.以自有資金作長期投資-融資以利息繳的起為原則。

2.注重自己的分析，不聽信謠言。

3.以投資組合分散風險（包括時間風險。）

4.定期檢討手中的投資組合。