主持人：張金鶚老師
地點：大勇樓
2419R記錄：紀心怡
出席：張金鶚、林秋瑾、林雲鵬、楊宗憲、花敬群、彭建文、周美伶、江玉盈、黃瓅緯、黃景昇、施旻孝、高明志、黃琬瑜、曹葦如、紀心怡
目前不動產研究上的困境之一，是學術與實務之間存在著很大的鴻溝，學術研究者致力於建立不動產市場理論性架構，但實務業者卻避談學術研究問題，且批評研究者無法感受到「市場的熱度」。而我們身為研究者，將來應如何將論文應用到以後工作中？如何護衛多年學術研究成果，又可在市場上落實執行，讓業界朋友願意一起來做，是很重要的，尤其房地產這門科學基本上是應用科學。
市場區隔或產品定位，也是重點。建築投資業者投資前是否需先調查市場需求？或僅是就法律規定與基地條件做規畫
--即非為需求者導向？又消費者習慣上是有主見的有自己期望中的房子，或只是單純的接受市場上的供給類型？抑或是需求者的需求類型從未被考慮，或無法表現？如果消費者確實有自己的偏好，則意味開發商若在投資前先做市場區隔，則可求得較有利的投資類型--此為較佳之投資方式。但問題是，一個50戶的案子，算是不小的案子了，隨便也賣得出去，那有必要做市場區隔調查嗎？市場需求大而供給小，這也是目前業界面臨的問題。開發商決定投資決策時最直接的問題是：「消費者要什麼產品？市場趨勢如何？」面對這樣的問題，我們（研究者）要如何回答？可不可能回答？研究者總是對問題深入淺出；但市場上要求淺入伸出，只要知道可不可行。
涂勇（大陸
/英國/澳洲房地產研究者）在其論述中曾提到，住宅消費選擇一開始先決定的是區位選擇（即大環境的鄰里條件），再則為住宅類型（你需要哪一類型的房子），最後才是小環境的考量（如幾房幾廳，空調等）。大致上區位與類型(key dimension)各為住宅市場之次市場，小環境則為non-key dimension，雖不重要，卻為住宅屬性之一大特徵（hedonic）。理論上如此，但實際上當我們買房子時，是否依此原則選擇房子？供給面與消費面的邏輯是否match？是，則市場有效率。或許大家可就以下幾點來思考：
3.
如果你是住宅開發商，你要進行哪些研究？黃瓅緯：小
林雲鵬：以前在新聯陽工作的經驗是，開發商決策時多以總價取向，考慮負擔得起某一總價的消費者需要什麼房子，
ex.大坪數代表高總價，一定是放在較好的樓層區位，配備較好，有車位，小坪數則被犧牲。至於為什麼要推大坪數或小坪數，可能只是因為前案推出成果不錯，趕流行，且整體推案類型一致，亦可節省成本。至於第一個做的人，是碰巧或是研究過，不得而知。張金鶚：最近大坪數越大越貴越好賣，應不是碰運氣，仍有需求在。現在買得起房子的人皆屬於所謂金字塔頂端，且沒有上限；某建設公司推案經驗中，曾有一案主獨買五億，當然，
try & error一定有，但若經過研究的過程，則失敗的機率應少很多。花敬群：業者做研究的投資報酬率如何評估？若以研究投入所能獲得的規模經濟而言，新聯陽應數最大獲益者，卻一毛不拔。
張金鶚：為什麼大坪數佔好區位？應是經濟
optimal solution，以前在建築系做土地切割（subdivision）時，臨路越寬則縱深越長，路角地則面積大。花敬群：此一行為從純經濟角度即可得解。
林雲鵬：好區位放大坪數的想法乃源於消費者買房子首重區位，所以大坪數配好區位，一賣出去收入就較多。
黃瓅緯：就定價策略來看，也可將大坪數價格拉高，小坪數拉低，則小坪數也能很快賣出呀？新聯陽區隔方式，應是先考量區位，
ex:仁愛路的基地地，一定考量高所得者，高所得者則不太可能需要小套房。太平洋的人曾說所得高的人，買東西乾脆，也不會講價。花敬群：實際上整個市場最多數的區位與消費者皆是一般水準（收入）。
黃瓅緯：市場區隔有以調查，或以生命週期，或所得來區隔，而我要從何下手？
花敬群：如此稱之市場區隔？
張金鶚：企業賺錢並不只是靠前面提到的高金字塔消費者，重要的還是一般消費者。預售屋是單價市場，一般成屋則為總價市場，但學術分析上，房地產市場應為總價分析，目前以單價來分析是不得已的方法。一坪
30萬，2坪60萬嗎？如此線性關係的想法，有待商榷。事實上不同的效用應有不同的計價，如花台與房間樓地板即不應等價，現有計價方式應有所改進。林雲鵬：目前中古市場已有上述以效用計價方式概念。又土地取得對建設公司來說是很困難的，好不容易買到地了，自然以地為主來規畫推案，而不是以消費者角度。
花敬群：但也有許多建設公司有地不用，將來如何使用？研究者常昧於表象，失去研究者的中立性。長期而言，我們想的才是對的。以新聯陽為例，花
50萬作消費者調查，效果平平，但一作再作，則資料的累積可觀，便可做比較。張金鶚：研究者的盲點是對實務不瞭解，業者則太過實務導向。在房地產的研究方向上，脫離市場則沒有生命力。
林雲鵬：有些建設有對消費者做追蹤，是否成為以後推案參考？
張金鶚：
prototype的建立才是重要的。林秋瑾：業界較大的公司才有可能做到，較小的公司則僅能做粗略的計算以爭取時效。
花敬群：因此如果事前有調查基礎，則可減少很多工作量。
林秋瑾：由以前到現在，趨勢已經有在改了。
花敬群：大部份著重商用不動產，住宅使用較少。
江玉盈：新聯陽本身不是住宅開發商，是否不適合以之為例？又瓅緯提小
case達成率問題？小案賣較少的戶數即可有較高的達成率，大案賣得多卻達成率較低，因此是否一定小case 好？最近的整理，以文山區82年產品之主力坪數做統計，82-83年文山區主要以大坪數為主，在人口上在83年起遷入戶數少，戶量多，84年則推大坪數，，85年人口遷入也是以小戶量，多戶數，與市場吻合。因此究竟是供給決定需求，或是需求決定供給？花敬群：再怎麼樣，建設公司推案佔整個區的人口比例有限，可能影響人口遷入？
ex:華碩倒了，對台灣GNP應不會有太大影響。整個台北市新屋成屋比例應為1：4張金鶚：應新建住宅佔文山區存量百分比。
江玉盈：變化部份是以變動率做比較。
楊宗憲：應考慮成屋市場。
彭建文：是否有地可蓋，蓋了就有人會進來？
張金鶚：理論與實務如何結合？如何判斷實務訊息？對於訊息之缺失如何洞察？
林秋瑾：對於實務界數據應仔細推敲，考核資料嚴謹性。
張金鶚：對實務資料研究者應有的挑戰是對資料背後的意義研究。
What’s the key dimension?看似複雜，其實簡單，因為資訊不足。大家可以想想，如果自己要買房子，如何決策？哪些是key？資訊（有什麼樣的資訊提供我來選擇） |
研究 |
決策 (key) |
|
開發商 |
|||
消費者 |
林秋瑾：振煌專家系統中就有針對消費者的角度來探討市場區隔。
張金鶚：人的思考其實無法如此複雜或跳躍，且不同的背景有不同的思考邏輯。振煌的問題是
too rational。林秋瑾：思考複雜，行動簡單。
花敬群：若分別扮演雙方，決策過程與結果如何？是否
match？張金鶚：應將課題深入探討，有些建樹，或許找個
case驗證一下。楊宗憲：業者大部份以經驗來判斷，跳過研究步驟而直接決策，對研究沒有信心，
why？業者資訊大部份為前車之鑑，小道消息，市調。對學界研究沒有信心，故跳過此一部份，而研究者最大的問題是時間落差，研究結果跟不上市場脈動，市調是及時的，研究可能是兩年前的，故如何讓業者有信心是很重要的。為何小案賣得好？資訊的流通性，區位問題，代銷功力（代銷在銷售過程中角色重要）等，餘屋問題（餘屋多，小案卻仍賣得好）。從
14、15號公園拆遷看現行徵收補償及安置計畫最近研究案與論文上的想法，關於14、15號公園，政府與民間對先建後拆的定義不同。民眾認為應是完工交屋才是建好，政府則認為是建造執照發下即算已『建』，兩者之間如何求取平衡？若一昧附和民眾的觀點則導致缺乏效率，有實際執行上的困難。
安置，一定是給房子？租金補貼算嗎？有其他方式嗎？
原地安置乃考量原有社會網絡關係，但原地的定義如何？以基隆河整治為例，以新生地為「原地」？
國宅安置方式，目前以較低價格或列入等候名冊中，在財務計算上如何平衡？
社會性精神上的損失應如何補償？如何量化？又營業戶客源損失？
彭建文：與徵收補償之異同？
周美伶：徵收補償適用法條不同，一般為公告地價加四成。不同縣市可能有額外的搬遷補助費。
彭建文：其實兩者差別不大，故探討重點為安置或補償？
花敬群：14、15號公園的例子，究竟是過度補償或補償不足？
彭建文：是為公益犧牲抑或是霸地為王？
周美伶：霸地為王之說有待商榷，大量的反彈來自於過程匆促。在安置上的考量，若為違章建築，補償額就領得少，但基於社會正義原則，仍應給予照顧。
彭建文：不應以「公平正義」一詞草率帶過，應深入探討整個過程的基本裡念。
張金鶚：何謂安置？何謂補償？
周美伶：安置包含補償。
補償 安置
（安置不妥，即隱含補償不妥）周美伶：目前的問題在於整府與拆遷戶對於權益的認定不同，但政府多半忽略個人犧牲部份，僅針對基本權益做補償，故拆遷戶反彈。就社會福利而言，能夠補償到個人犧牲已是極限，但拆遷戶仍需要遷移住所後之就業輔導等幫助（即社會福利），少了這一部份幫助，部份拆遷戶可能無法在他地生存。所以政府或民間機關應幫助拆遷戶適應生活。
張金鶚：社會福利，經濟學上言，若沒有社會福利，則可能有外部性的問題（遊民），社會學上則可能從人權或基本權力或政府保障人民基本權利的義務而言。
林雲鵬：個人實際參與
花敬群：維持鄰里關係，維持非正式部門社會福利體系的存在，好嗎？
林雲鵬：台灣經濟發展攤販貢獻良多。
花敬群：關於社會成本問題，政府總算有心要作，也是正確的啊！還是「情」的問題比較大。
張金鶚：非正式部門的確扮演重要角色，但欲從開發中國家邁向已開發國家，移除非正式部門是必經的陣痛期；且若維持原狀，則環境髒亂與外部性問題如何？不應再有雜亂的違章，垃圾，因此補償與安置是重點，困境是政府缺乏安置與補償的資源。若補償較精緻而完整，應是皆大歡喜，個人認為周遭土地所不勞而獲的好的外部性用來補貼拆遷戶才是對的。事實上台北市補償行情是節節高漲。
張金鶚：維持鄰里關係是好的，但原地安置亦有困難，若考慮小團體的關係維持與現有補償資源，應較可行。
林雲鵬：原地安置之重點在於原有之產業結構問題，例如原來就是該地區之工作者，或販售業者，若遷至他處，則無法繼續。
張金鶚：應可考慮通勤費用補助與轉業輔導任何事情都有犧牲，犧牲就有補償。
花敬群：補償是經濟面，安置則是社會面。
張金鶚：應將各種不同方式補償之財務計算列出，考量究竟過多或過少。
林雲鵬：國宅安置是個辦法，但容易引發眾多等候國宅者戶反對。
林秋瑾：是否可考慮貸款自購方式？
花敬群：若從交易成本上來看，交易成本在那裡？精神層面即是其一。
林雲鵬：
14、15號公園處理時間匆促、過程粗糙，未來若有類似案例，決策過程如何？決策權如何？雙方談判機制？政府的公權力如何？張金鶚：時間成本是政府考量重點。一年內談成，
bonus50%，以後順序遞減。故愈早決策，則可多分得bonus。花敬群：可從
coase交易成本來探討。張金鶚：歷史記憶的價值如何衡量？。完全補償與相當補償之取捨如何？
林雲鵬：安置概念上，補償哪一部份？給個老人
100萬，他也無處可去。如何讓補償能夠達到原來的補償目的？花敬群：在法律的民事賠償上如何判定，可為參考基礎。（法律的經濟分析）
彭建文：補償理念過去文獻以討論很多，重點在理念如何落實。目前僅有台北市有所謂重大工程拆遷之區分，以後此一類型之案例出現頻率如何？
張金鶚：補償是爭議的焦點，應計算清楚；安置則是策略，依照補償計算結果，提供各種安置選擇。目前問題為補償計算太過粗略。
彭建文：應探討外國在談完全補償問題時，如何評價。
張金鶚：好的外部性可以地價稅課之，設立補償基金。範圍劃定亦是關鍵問題。
林秋瑾：方法類似工程受益費。
花敬群：基金是個案處理或採累積方式？
林雲鵬：發放方式如何？
周美伶：如何讓大家接受估算結果？
林雲鵬：土地增值計算上也應仔細衡量。
張金鶚：關鍵在於計算方式如何？是否服人？隨著補償觀念進步，補償應儘量提高。
林秋瑾：土地鑑價致度不健全，難以估算土地市價。
彭建文：計算市價的過程中已有爭議，若再加上個人犧牲問題，花費成本是否合理？個人的價值如何衡量？
張金鶚：項目應先訂定，致於評價問題，也許可後續談判，或由專業團體介入評價。
林雲鵬：若工程受益者有明確的對象，可由受益者負擔部份費用，如門票，則不一定要由政府負責補償。其實受害者與受益者的對象並不清楚。
張金鶚：仍應考量成本問題。
彭建文：受益者亦難以定義。
曹葦如：
14、15號公園有眾多違建與弱勢戶，故有許多紛爭。施旻孝：拆遷戶補償，著重在弱勢戶補助，但就漲價歸公問題，沒有盡力的原住戶，為什麼要享受歸公？
張金鶚：原住戶是非自願拆遷。基本權益受損且有個人犧牲。應從受害角度來看，另一方面，若原住戶抗爭不合作，將造成更大的社會成本。
彭建文：社會上的觀念似乎太強調抗爭成本，造成抗爭越多，得的越多？
林秋瑾：以社會福利的方式來補助，其實不見得每個人都可到達到社會福利水準點。
林雲鵬：錢從那裡來？
黃景昇：實際上的界定困難，美伶任重道遠。
黃琬瑜：量化問題很困難，法條上的規定倍數是如何訂定？
張金鶚：討價還價，政治協商。
黃琬瑜：則法律本身就有瑕疵？
張金鶚：另一方面亦即研究不足。
高明志：關於人的問題複雜，永遠無法滿足每個人，國家起源也有關係，缺乏完整的法制體系，總是碰到問題才解決。
楊宗憲：即遊戲規則不明確。
張金鶚：理性的討論之外，不應忽略政治協商與妥協。