押租金制度之探討

一、押金與押租金之差別

在我國民法條文裡面是找不「押租金」這個名詞的，但是在最高法院的判例中卻屢見不鮮，一般人對於押租金的稱呼也不是一成不變的，有些人稱它為「保証金」，也有人稱為「押金」，總之，不管名稱如何，事實上它的意義是相同的，就是承租人給付出租人一定數額的金錢或其他代替物，用來擔保承租人的租金能依約給付，換言之，就是把錢押在出租人手上，將來承租人一旦租金不付，出租人就可以用這筆錢來抵租金。押金的性質是用來擔保房客日後履行其義務的擔保品。就房客言，租約期滿後不續租，當然可以要求取回押租金。

押租（Chonsei）[1]指的是房客將一押金交予房東使用並取得出租財產的權利，待約滿退還。韓國租賃市場中50％的房客採用「Chonsei」這種方式。（Hee-Soo Chung & Dong-Sung Lee,1996）押租（Chonsei）是南韓租賃是場所特有的體制，在台灣，押金一般都以二個月為限[2]，押金主要功用類似於保證金的作用，用於房客退租後，保證將房屋恢復原狀，或者房屋有發生損害時，可將部分押金做為維修費用，其餘於房客退租時返還給房客，故實際上，一般租賃金額為每月房租費用再加上一開始簽約時的押金費用。然而押租卻不同，押租金為房客支付一筆押租金，在這押租金主要的功能為支付每月房租費用與一開始的押金，房東在房客退租時，便無息將押租金返還給房客，房東所得到的利潤為運用這比押租金轉投資所得到的利潤，且由於押租金需要另行支付每月房租的費用，故其金額往往相當龐大，以南韓為例，押租金一般為房屋價值的二到五成左右。

二、國內老人住宅押租制度之發展

在老人住宅收費方式中，多半採取兩種收費方式，一為高保證金、低管理費方式，二為低保證金、高管理費方式，其中高保證金低管理費方式以潤福生活新象與大台北華城兩者為主，其餘皆屬於低保證金、高管理費之一般租賃的收費方式（收費標準參考下表2-3-1），所謂的高保證金、低管理費之收費方式就是所謂的押租方式，其高保證金即是所謂的押租金，房東以押租金拿去在投資於其他金融商品或者定存，所得到的再投資報酬收益或者利息收益用來做為房租。

太平洋建設所推出的「奇岩居」，可說是最早的押租案例，但因成交戶數相當低而改由一般租賃（低保證金、高管理費）方式。太平洋建設早在民國80年便推出「奇岩居」，約比淡水潤福生活新象早了五年左右。「奇岩居」同為專為老人所精心設計，不僅備有健康老人安養房70間，還包括復健安養房26間。（見表）原本銷售方式採高保證金方式（單人房220萬、雙人房400多萬）之收費方式，但隨後再銷售率不佳的情況下，轉而收取低保證金高管理費之方式經營，其費用如表所示，至民國85年左右，入駐率便達八成。後由於老人安養建築之消防安全相關法令嚴格、政府缺乏獎勵、投資金額過於龐大、回收遙遙無期等因素，「奇岩居」便於民國88年結束營業，安排老人回家，準備再斥資兩億元，改為溫泉度假俱樂部。                                                                                                                                                                                        

潤泰建設所開發之「淡水生活新象館」與「潤福大台北華城」，原本都採取買賣方式行銷，後來銷售率不佳之情況下，改採高保證金、低管理費之押租方式進行，結合旅館飯店服務，其收費方式如表所示。潤泰尹老闆因為在89年時曾參觀過日本的高齡社區，對於老年住宅的開發就深感興趣。相對的，台灣人口結構漸漸邁入高齡化也是一件事實。（聯合國定義一個國家65歲以上人口佔7%以上，就屬於高齡化的社會；而台灣早在民國82年年底，就屬於高齡化社會。）然而在國內沒有任何資訊與先例的狀況下，乃渡海至日本向中銀建物株式會社這一家擁有二十幾年銀髮族住宅經驗的公司取得Know-how，並成立潤福生活事業公司，開始進行「淡水潤福生活新象館」的規畫。

    這件地面樓高17層地下2層，擁有300個房間，2000坪休閒設施，800坪開放庭園的商品，是要設計成一個安心無障礙的生活空間。諸如設置中央控制系統，與臥室、浴室內的緊急按鈕、生活照顧感知器、護士緊急呼叫鈴連線互動，可隨時測知住戶是否正常活動，或在意外發生時可立刻前往處理或給予幫助。此外，全面防火材質、無銳角設計的硬體設計，與營養師調配三餐、家事派遣服務等軟體服務，顯現業者的確想提供一個居住概念與技術水準最好的銀髮族住宅。但最好之設備通常也反映在價格上。所以1993年第一次公開時，是以預售每坪售價24萬元，自備款三成，總售價金額18億元的方式推出。銷售結果，實際成交不足10戶。後改採押租方式進行，強調無須購置房產，僅需置放押租金即可進駐，並享有旅館飯店之門房服務等，在民國85年重新營運，目前出租率100％並有等候名單之出現。

    「潤福大台北華城」同為市場銷售不佳，於2000年重新定位為具有完善居家服務的「全齡化別墅住宅」，與「淡水潤福生活館」採相同經營模式，市場區隔鎖定為三代同堂家庭。以淡水潤福生活新象館為例，其押租契約內容概述如下：

  (一)  押租金數額：約為售價七成。

  (二)  押租金給付：簽約後第三個月繳清。

  (三)   押租契約租期：租期至少二年（若不足需繳付違約金），至多二十年，約滿得無條件續約。

  (四)   房客終止契約權益：承租人得隨時要求終止租約，但若押租未滿兩年者需支付押租金百分之十的補償金與出租人。[3]

（五）押租金返還保證：押租金返還之義務由潤泰建設股份有限公司及潤泰紡織股份有限公司按產權比例負保證責任之責。[4]

（六）房客違約風險保障：因違約被承租人終止契約者，承租人需繳付押租金十分之一的違約金與出租人。[5]

（七）房客租約屆滿未搬離風險保障：每逾一日按押租金0.5％繳付違約親與出租人。[6]

（八）稅賦負擔：房屋稅、地價稅及其他法令規定應由所有權人負擔支稅捐，由出租人負擔。[7]

三、國內老人住宅採押租方式之理由

    以南韓為例，南韓採取押租制度源自於住宅正式部門銀行資金短缺、持續的房地產投機以及韓國的家庭結構。由於南韓政府刻意對於工業資本與出口貿易給予低利率與定量供給資金，使得小企業、消費者信用額度，以及住宅金融承受叫掏的利率，進而導致住宅抵押貸款市場受到限制，因而使得南韓住宅喪失了重要的住宅金融系統。也因此，民間購屋資金借貸困難的情況下，押租（Chonsei）便變成為一種符合房東與房客兩方面共同財物需求的居住模式。對於房東而言，押租金可提供房東做為購買房地產、創業或經營小企業等用途。以南韓為例，房東對於押金的使用大部分用以購買出租的住宅，此外，大筆的押租金降低了房客兩種可能的違約風險，分別是房客可能不按時繳交房租與出租房屋可能遭房客損壞而價值減少的風險，特別是在南韓長期住宅資金短缺的情況下，一旦房客未按時交租，將造成房東購屋或投資的資金困難。對房客而言，押租制度也是一種漸進的購屋儲蓄方式，家庭藉由所得獲財產增加，不斷的由較低押租金的住宅上濾到較高押租金的住宅，直到有能力可以購屋為止。再加上房地產投機行為盛行，快速的都市化過程，使得住宅短缺、房價居高不下，許多人因此加入房地產投機行列，藉由押租制度以獲取暴利，期待高價出售住宅以牟取龐大的差額利潤。此外，由於韓國家庭因素，父母在子女結婚時會為子女儲蓄一筆押租資金。（Hee-Soo Chung & Dong-Sung Lee,1996）

    反觀國內押租模式在房地產景氣低迷時發展，消費者購屋意願不高，建商透過押租方式，取得高額押租金得以周轉積壓的資金。太平洋建設於民國79年開始經營「奇岩居」，與「潤福生活新象館」同為專為老人設計並兼具居家服務的老人住宅，同樣也採取「押租」模式進行銷售（兩個案之比較請參見下表2-3-2），推出當時台灣房地產景氣雖開始低迷停止飆漲，但民間普遍認為房價仍然有飆漲可能，即所謂三、五、七年為房地產景氣循環之說，故對於購屋者而言，消費者仍然堅信房屋具有保值或增值功能，故「奇岩居」只租不售策略未能奏效。反觀「淡水潤福生活新象館」剛推出時以買賣方式，預售十房地產景氣以持續低迷五年，民間所謂景氣循環之說已經動搖，且價位高於鄰近地區三成，因此銷售成績不佳，據訪談之，潤福張協理表示，採取買賣方式，對於老年人來說，雖然設施與服務完善，但價位太高使得吸引消費者前來看屋的意願不高，改採用「押租」方式之後，消費者看屋意願較高，連帶進駐率也就跟著提高，對於消費者而言，不必要在房價持續下跌時進場購屋而成受貶值的風險，進而獲得消費著的熱烈響應。（行政院經建會，2001）

對建商來說，金融機構對於建築融資多屬於短期融資，如以按月支付月租方式經營，對於建商來說將造成短期建築融資資金積壓，因此，在收取高額押租金的方式下，高額押租金能夠抒解建商短期建築融資資金積壓的壓力。而剛好高齡人口所累積的財產能支付高額的押租金。

    隨著教育程度的不斷提升，教育程度越高的老年人口，與子女同住的比例反而降低（圖2-3-1），換言之，隨著教育程度的提昇，越來越多教育程度高的高齡人口逐漸重視自己退休後的個人生活，以及避免與子女共同生活而產生所謂的代間糾紛，高齡人口選擇獨居或僅與配偶居住的比例攀升，選擇安養中心或類似潤福這類高品質住宅居住的人口會逐漸提高，對於這類型的高齡人口，多半已經有自己的房屋，除非投資外，購屋對這一族群來說，已經不具有任何意義，而長久以來的房地產不景氣，在採取押租模式下，不需要花費大筆的金額即可取得高品質的住宅，更可能是促使國內老人住宅押租制度得以發展之原因。

    此外，老人住宅強調的不僅是建物本身，更重要的在於附加的「服務」，押租方式降低服務終止所可能帶來的風險。（行政院經建會，2001）老人住宅強調的不僅僅是建物本身，更強調其「服務」之附加價值，如採「買賣」方式，消費者取得所有權後，可能會質疑建商所提供的「服務」能持續多久？，但一旦採取「押租」模式後，建商一旦停止提供服務，消費者取回押金，損失的一方為建商，因建物為建商所有，建商必須持續提供服務以滿足消費者需求，故建商持續提供服務的違約風險降低，也是押租制度在老人住宅得以推行的原因之一。