第六次鴨族會議記錄
報告人：周柏宏
記錄人：洪子茵
時間：89/04/13
地點：社科院大樓270620R
附註：報告內容請參照先前所發之報告。
討論記錄：
國勳：押租金是一直在建商那邊嗎？
柏宏：2年內解約需繳違約金，這2年押租金便會用來抵繳；若2年後解約，則會全數歸還，沒有利息。建商會把這些押租金再去轉投資，其標榜低管理費政策就是用這高額的押租金來平衡。
名義：你希望我們討論什麼東西？押金和押租金比較是交代的很詳細；然而，有在論文中用到嗎？
柏宏：有，將這2種方式用在個案的模擬分析上來比較。在進住率維持固定不變下，這二種方式的比較會較有意義，若所有的東西都在變，那就很難。
昌國：敏感度分析啊！只變動一個變數就好。
名義：經濟分析一定會有假設條件，只要在研究限制內和假設條件交代清楚就好。
國勳：這個市場有無潛力。
柏宏：市場是沒有什麼問題。現在如行政院衛生署省立醫院也正轉型為長期照護中心或療養中心。
國勳：論文的老人住宅和這些看護中心有何不同？
柏宏：在論文中的定義裡是將其涵蓋在內，沒有不同。
國勳：美國和日本老人住宅或安養中心的比例如何？
柏宏：蠻高的，因為他們在一二十年前其老人人口比例就有14、15﹪左右，是我們的2倍。
昌國：論文觀點是從建商角度或老人需求的角度？可從建商財務試算著手，同時考量老人需求。老人居住需求和資金問題，前者可透過一些文獻調查，後者要考量老人的資金是整筆運用或年金形態或二者皆有，目前三種情形似乎都可納入計算的模擬。
柏宏：從建商，供給者的角度。
昌國：我覺得章節的安排上，把個案的二章合併為一章，因為二者的測試是一樣的；並把財務分析的結果寫出建議，獨立為一章。
美伶：押金和押租金有何不同？是不是只要是繳交額度較高、且是用來支付每月的房租費和開始的押金，這樣的方式就叫做押租金？建議先參考南韓相關規定的法令，因為押租金制度是由南韓發展起來的。
名義：法令的那章跟後面的財務分析有何關係？在法令那章中提出了很多問題，但都沒有被解答，是直接立法好或是你有相關修改的條文出來？若都沒有，似乎這一章的安排顯得有些突物，應該要前後文能互相呼應銜接，在處理上還要再思考。又之前你所提的買賣和只租不賣二者該如何比較，或許可用敏感度分析來解釋，在同樣的比較基礎之下，比較其成本、融資。因為你是作財務的分析，應該可以用報酬率來比較。
美伶：為何押租金是一種強迫儲蓄的方式，以漸進方式購買住宅？實際運作為何？為何特別提出押租金制度應用於老人住宅？其潤福的個案有繳高額保證金，還需押租金嗎？
柏宏：因為潤福的個案其利用方式與南韓的押租金制度相似，所我只是介紹、略述其背景，將其應用於我的個案研究上。
昌國：第三章的法令探討似乎一節即可，應討論現有老人住宅市場規模、老人的分類、老人的需求為何及開發流程，第四章才有理由進行財務過程及變數的設算，至於押租金的探討可以用一節大概介紹就好。
名義：把第三章改為現況描述，找出會影響的變數進行第四章的測試，若能說明買斷、押租這二種不同方式，其應用時應分別考量哪些解釋變數，這也可以算是你的論文貢獻，不用一定要去比較何者的報酬率會較高，這樣你之前遇到的無法比較困境，便可解決。又，你有提出目前建商的困境在財務、資金和法令面，然由法令面來看，其實消費者也有困境，若建商倒了，消費者該怎麼辦？已支付的高額押租金找誰要？若由財務和資金的困境來看，你要如何放入模型中測試，若沒辦法測試，你提出這些問題是想表達、解決什麼問題？
柏宏：那部分困境的提出只是節錄，其實是在說明有把這些法令、財務、資金的因素放入模型去測試，結果好像不是很理想。
名義：那這樣只能說這些變數適不適合用來解釋建商開發老人住宅時應注意的情況，而不算是困境，困境還牽涉到制度面的東西。
嘉隆：不要用二個個案，因為其條件背景並不一致，會很難比較，選擇一個個案就好，再用不同的經營模式如買斷、只租不賣、混合等來測試，這樣下策略與結論會較容易清楚。
柏宏：其實我是同一個案子，會有二個章節的個案分析是因為潤泰個案在不同時期推出的經營模式不同，我分開來討論，所以才會覺得像是二個案子，房子的屬性都沒有改變。
昌國：第四章的變數探討考慮老人資金狀況是擁有一整筆財富，還是兒女每月固定給一筆收入，像是年金型的制度，比如說，我有整筆錢，我可能就會選擇買斷房子，而不是用只租不買的方式，所以老人資金的分類或許也會影響個案中變數的探討。
名義：有差別嗎？就算只租不賣，一開始仍要繳交七到八成的高額押租金，二者都是一筆不算小的錢，應該差別不大。這種老人資金分類的探討應該是前置階段要交代描述的，而不用在財務分析中特別探討這個問題。
宗憲：你的論文分析內容所選擇的開發方式有無針對老人住宅的特性來設計，讀起來並不清楚，好像是沒有，只有提到銷售方式之不同，老人住宅和一般住宅除了室內設備是較針對老人需求而特別設計外，似乎沒有太大不同，那麼，或許可以考慮加個地上權住宅模式作為老人住宅的另一種銷售模式來比較，這樣建商也願意，消費者一樣可以有房子住，又不用一開始負擔龐大的押租金。
名義：你的每個模型都已測試完，有何發現？
柏宏：老師說不用想也知道是買賣的報酬率會較高，然而，實際市場上就是賣不出去啊！
宗憲：對此我提一個問題，你財務分析的目的，在面對財務上的較佳選擇（如買斷）或銷售率較高的市場現實（如只租不賣）的結果，如何在財務上作出結論？能否僅由財務的角度來看此問題，若僅由財務來看可能無法解釋財務分析目的和結果衝突的情況，除非你的論文研究範圍僅作財務報告，只考慮如何賺最大的錢，而不考慮實際而言能不能有這樣的市場。你的論文思考架構有無想過如何解決這種衝突問題？建議可以在策略推論上研擬一些建議來解釋此衝突。
柏宏：市場因素也不知道該如何預測，只能假設而已。
老師：有些東西要再想清楚。首先，有此想法是因應市場目前不景氣，空屋餘屋那麼多，分析時要從供給需求二方面來看，建商有景氣好、壞等情境，老人需求有買斷、只租不賣、年金、整筆錢等各種情境，這二方面的各種情境能互相配合時，才有老人住宅的產生，你的論文可以試著透過財務來找出這個轉折點，並透過模型的模擬分析，來告訴我們有哪幾種情境，在各種情境下應採取什麼做法，相關的配套措施要交代清楚。當建商無法推出時，是供給還是需求出現了問題，這些問題是什麼？老人和建商的想法又是如何？只有財務是問題嗎？我看倒不僅如此，很多由制度才引發的財務問題（如住戶拒繳租金而引發建商的資金問題），這些成本你如何放進模型中測試？這些有關設計與制度面的問題要想辦法轉換進財務的模型中一併測試考慮，轉換或許很難，但還是可以做些討論和假設情況。有哪些是你的不確定因素，外生、內生變數你要控制哪些，這些都應先作進一步的釐清與討論。