The evolution of office building research

Journal of real estate literature  july 1997

John L HysomPeggy J Crawford

辦公室建築物的發展研究

 

摘要

自從1880年起,辦公室建築物在數量、規模,以及區位均有顯著的改變,此領域早期的研究主要集中在技術的改變和結構的創新,但當市場逐漸成熟後,此領域的其他研究也開始被探索。本文主要提出美國辦公室建築物的發展歷史,並界定這個領域的主要研究、分類和評價,並討論未來的研究主題。

 

1.簡介

辦公室的早期發展受限於需求和建造技術,隨著內戰結束與公司的成長,才開始增加對辦公室空間的需求。1870-1920國內(US)人口約增加2倍,但是辦公室空間的需求卻增加了5倍。但是一直到1970年代,辦公室空間的研究仍都是集中在技術的發展上,從磚造到多層建築構造,俟等到發展成熟後,有關的研究才開始轉移到其他辦公室的課題上。

本文分為如下四大部分:

(1)介紹美國辦公室建築物發展的主要歷史。

(2)調查自1970年起辦公室建築物發展的主要研究。

(3)討論未來的研究主題。

(4)結論。

 

2. 辦公室建築物發展歷史

芝加哥提供了許多辦公室環境創新的經驗,該市中心在1871年受到火災毀壞,當時結構承重牆主要為磚造,建築師相信十二吋厚的牆可以支撐第一層樓,並以四吋的牆來輔助其它的樓層,最高可蓋十六層樓,牆非常的厚,這個現象與問題一直到鋼構建築出現才解決。其後,鑽探工具的發明,也解決了地基開挖的問題。第三則是1853年電梯的發明。而其他使工作和生活更便利的發明,則包括了大樓供應暖氣、電燈、盥洗設備、排水、電報和電話等通訊設備。綜上所述,技術影響了辦公室建物的發展。

 

第一個辦公室建築風潮:

1880年代起,辦公室普遍集中於市中心,接近運輸、客戶與就業等便利性提供了辦公室的成長。1920年代達到高峰,大城市聚集高層辦公大樓、百貨公司、餐廳、旅館,此時承租者相對較小,少有承租多個樓層,但建商與承租者之間的社會與商業交換關係遠大於今日,而市中心也成為資訊再加工的場所。

 

二次大戰後:

二次世界大戰與1930年代的大蕭條限制了辦公室的發展,直到1950年代新技術包覆式建築材料的使用(不鏽鋼、鋁合金與玻璃)、預鑄工法、中央空調系統、增加樓地板、降低天花板、土地使用分區管制法令的修改、准許彈性設計、鼓勵興建高層大樓、使用螢光燈來降低電力消耗、以燃油和天然氣鍋爐取代燃煤鍋爐、高速電梯等的使用。

 

高速公路的衝擊:

艾森豪時代開闢高速公路,使工作者便於在郊區間通勤,加上市中心的窳漏衰敗,都鼓勵了辦公室設於郊外地區。1960年代中期工業和辦公室園區沿著高速公路節點出現,辦公室承租者被吸引至接近員工居住的地區藉以降低租金,而辦公室便沿著交通要道旁的城市形成集群。其次,辦公室規模和樓地板繼續增加,加上能源危機,促使新一代的建築設計產生用以節省能源,主要是改以天然氣來提供熱源。

1980年代的風潮:

白領階級增加、開放抵押貸款建築、以及1981年立法通過提高商用不動產稅,都促使了1980年代辦公室風潮的興起。1980年開始,個人電腦、傳真機、影像複製、衛星、有線通訊、和快速的資訊,都使辦公室的發展主要發生在次都市地區,資訊的交換降低了近接的需求,科技的使用也減少了空間的需求與員工人數,並造成若干辦公室出現空置的現象。

 

五大研究趨勢:

市場區位、市場分析、租金水準和空置率、國內辦公室市場、時空的分析、地理資訊系統技術。

 

辦公室市場區位:1970年到1996年都會區間的辦公室市場動態

主要檢測整個都會地區,焦點集中於市場的供需。需求面的研究探討辦公室市場動態和辦公室空間使用者在都會區之間的區位決策,供給面則是分析預期空置率。Clapp等(1992)擴張了早期的研究,首先檢測影響副都會區辦公室供需的因素,他們發現都會區間的辦公室市場行為非常難以解釋,但認為都會區間的辦公室區位決策決定於複雜和聚集經濟的轉換類型,諸如面對面接觸、運輸連結、接近勞動力、建物特性、財產稅、租賃條款與建物品質等。

數個研究開始應用自然空置率的概念到辦公室市場,clapp1993)指出自然空置率的概念是辦公室市場過去十五年最重要的文獻發展。並提出兩種方法來估計自然空置率,一種是固定的自然空置率。另一種是變動的自然空置率,用於預測租金率的變動,其假定租金率對自然空置率和實際空置率的空置隙(GAP)反應會不同,當自然空置率大於實際空置率時,租金會上漲,反之則下跌。

19831996的辦公室市場分析

過去十年間,建商和開發商應用辦公室市場分析來規劃方案,包括對地主提交抵押貸款計畫、對承租戶提出調整企劃,以及對未來的活動做出精確預測。

kelly(1983)描述如何分析都市辦公室空間的需求,衡量年平均吸引率和空置率的軌跡。他強調藉由經濟部門的職業轉換與區位偏好的衡量,研究就業趨勢的重要性,並提出研究辦公室市場的共通性偏誤與忠告。

Weaver(1984)延伸衡量區位偏好的概念,發展出一套衡量技術稱為cojoint分析,從辦公室承租者收集其考量辦公室空間、建物的最重要因素,並將這些訊息轉換成租金水準的變異,1980年代以前半數以上的研究都用這個方法。

當電腦模型技術發展成熟後,許多的計量經濟學家開始嘗試將國內與都市地區的辦公室市場模型化。

Rosen(1984)開始嘗試建立辦公室的供需模型,關鍵變數包括辦公室空間存量、新建物流量、空置率和每平方英呎租金,其認為辦公室空間可視為是一種生產過程中的投入,產出的則是金融、資訊、管理和行政服務,並認為可以用資產調整將辦公室空間模型化。

Pollakowski(1988)延伸Rosen的研究,進一步考慮空間和租金價格因素,由於模型建立係以研究為主,並非作為預測使用,故預測結果較少受到注意。

Kimball and Bloomberg(1987)提出辦公室空間需求分析的八大步驟,強調辦公室空間核心的市場分析過程。

Vandall (1988)指出市場的品質分析足以預期1980年以前不確定的經濟環境,其次主張品質無法透過立法取得,市場分析僅能獲得較好或較完整的資訊。

Malizia (1990b, 1991)認為市場分析有助於開發商評估計畫的可行性。

Shilton (1994)指出精確的辦公室市場分析極為困難,問題在於無法取得精確的資料,因而致力於資料的整理。

19841996租金水準和空置率

1980年代相當多的研究興趣集中在租金上,由於資料在質與量上的改善,研究開始關注租金與空置率的關係。1990年代則開始應用先前的知識探討租金和價值的下降情形,並嘗試改良研究方法來預測租金的下降情形。

Brennan, Cannaday, and Colwell (1944)研究芝加哥中心商業區的租金,研究集中於租賃條款、實質特性和區位對租金之影響,採用特徵回歸模型解釋每平方尺辦公室的租金變化。其次,以五種模型進行測試,得出對數線性模型效果最佳。

Hekman (1985)從地方和國內經濟條件研究辦公室的租金調整,並檢視城市和副都心市場租金和空置率的關係,認為兩個市場應該分開來討論。其次,主張辦公室的均衡發生係透過空置率對超額供給或需求的調整,並認為供應商的過度反映,會造成長期的高/低租金與空置率。

Shilling, Sirmans, and Corgel (1987)探討辦公室空間的租金調整過程,採用19601975的資料,並進行兩項研究:1.研究空置率和租金改變的關係。2.解釋正常空置率在不同城市、不同供需成長率之下的變化情形。研究發現,地主會藉由增加或減少未出租或閒置的存貨來反應對需求的波動,當空置率增加時,地主會降低其租金,並減少預期和實際空置間的差距。

Wheaton and Torto (1988)證實了辦公室市場空置率調整機制的存在,發現當市場上每一個超額空置率百分點會使每年實質租金下降近乎2%。其次,則是期間內的超額空置率也會上升。

Frew and Jud (1988)以橫斷面模型探討租金,並證實空置率是影響租金的重要變數。研究也發現由於密切的替代性,使得辦公室彈性高,意即地主必須謹慎設定租金,以免承租者搬遷。

Vandell and Lane(1989)證實好的建物設計品質與高租金有正相關。

Glascock, Jahanian, and Sirmans (1990)探討建築物水準的調整過程,發現租金在不同等級的建築物中有明顯變化。

Mills (1992)探討復甦期的辦公室市場現象,認為1980年代稅法改變和金融管制撤銷,對辦公室市場的復甦幫助極大。

由於市場的不確定性與租金下滑,Clark and Dannis (1992)發展出一套模型用來預測辦公室租金,研究集中於建物成本與租金的關係,並發現過度供給時,租金和建物成本會下降。但當供需超過均衡時,則租金和建物成本又會回到正常水準,認為此時興建新建物可行。

Corcoran (1993)預測辦公室價格何時探底,發展出兩套預測模型,認為辦公室價格是通貨膨脹、辦公室就業變動率和辦公室超額供給的函數。

Adler (1994)預測辦公室市場的復甦在不同地區步調不一,並指出副都心會領導復甦。其次,研究發現近五年每人的辦公室活動空間下降了90平方英尺。

Hauser (1993)探討ABC級辦公室間的競爭,發現當空置上升、租金下滑時,承租者會開始從B級搬遷至A級辦公室,從C級搬遷至B級辦公室。

19871996國內的辦公室市場

Wheaton (1987)確認了國內辦公室市場10-12年一次的循環,並做出辦公室建物循環的三種觀察,1.辦公室市場結清緩慢、長期預期在辦公室行為中扮演了重要的部分。2.供給對市場條件的反應大於需求。3.辦公室市場目前的過度供給將不會如過往般快速消失。

Kling and McCue (1987)以向量自我回歸模型分析辦公室部門,名目利率下降超過前五年,原因是建物過剩。

Voith and Crone (1988)將辦公室空置率分解成市場特殊性、時間特殊性與隨機成分。研究發現在不同的市場自然空置率有顯著差異,並持續的偏差。

Fisher(1990)探討辦公室空間和辦公室投資市場之間的整合,他指出辦公室空間的使用決策完成於空間市場,投資決策完成於資本市場,並用二個連結串聯此二市場,第一個連結是使保證租金率成為資本市場供應的眾多現金流量之一。第二個連結是將供給空間的建構和重置成本,以及價值置於資本市場的空間上。

DiPasquale and Wheaton (1992)進一步區分出兩種不同的市場,稱之為空間市場與資產市場,其目的是要連結此二市場,他假設資產和空間市場之間的連結發生在兩個交接處:首先,在財產(空間)市場決定租金水準,其是決定實質資產需求的中心。亦即,因為不動產投資者購買當期或未來所得流、變動空間市場的租金將會立即影響到資本市場上資產的需求。其次,兩個市場的第二個連結發生在建物部分,當建物增加和資產的供給成長時,資產市場的價格與空間市場的租金都將下降。

19901996的時空分析與地理資訊系統

Sharkawy(1990)探討辦公室次市場資料的時空一致性,以數種疊圖系統來進行市場分析。

Marks (1992)以地理資訊系統技術研究財政上的衝擊分析。

Thrall and Marks (1993)探討地理資訊系統執行不動產研究和分析的能力。

Rodriguez, Sirmans, and Marks (1995)主張GIS可以改良影響不動產價值的特徵分析要素之資料品質與精確度。

 

結論

辦公室約出現在100年前,創新和技術使高層建築得以興建,當基本問題解決後,辦公室建築風潮興起於1880年代以後,並於1920年代達到高峰,而大城市的市中心也成為辦公室活動的焦點。

1930年代大蕭條與二次大戰後,辦公室建築風潮再次興起,這些建物有較好的空調、高速電梯和現代化的設計,高速公路交流道系統改變了辦公室空間的市場動態。1965年後,工業園區與辦公室園區開始沿著交流道旁的次都市發展,白領階級的增加、抵押貸款的實行、稅法的改變,使得1980年代產生新的辦公室建築風潮。

數個研究領域的成長超過了辦公室建物市場的研究。首先,辦公室市場區位和都會區內的辦公室市場動態被提出討論,都會區內的區位依賴聚集經濟,諸如面對面接觸、運輸連結、接近員工、建築特徵、財產稅、租賃條款和建築物品質等。此外,數個研究也應用空置率的概念到辦公室市場。

其次,研究焦點集中於辦公室市場分析,研究者研究衝擊供需的要素和發展預測辦公室市場活動的模型,他們也研究空置率和租金之間的關係、不同業種分類下的辦公室使用水準,以及如何致力於辦公室市場分析,這些研究都高度需要更精確的資料。

第三,影響租金水準和空置率的要素也被討論,租金調整過程在數個研究中被討論,更多被學習的是有關空置率和租金水準,以及決定租金的關係,這些知識適用於檢視和解釋1990年早期辦公室市場下滑的情況。

第四,國內的辦公室市場也成為研究的主題,這個研究領域檢視了國內辦公室市場的循環行為,不同城市間的空置率變化,以及空間和投資兩個辦公室市場間的整合。

最後,時空分析與地理資訊系統技術被應用到辦公室市場,進步的電腦技術改善了辦公室市場分析的精度和[品質。

電腦模型需要被改良,新技術在地理資訊系統和時空分析方法中需要被發展,關鍵性的研究領域是預測辦公室空間的供需趨勢,更好的預測模型將有助於開發商、投資客和地主設定市場損益點,以防止風潮或打破自然的辦公室市場。最後,需告更多關注於資料的品質與聚集,市場分析仍不足夠,都會區與副都市層級的精確資料將是多種分析研究分析所需。

課題:

1.國內辦公室發展歷程與研究。

2.國內辦公室研究應從何種基礎研究開始?

3.國內不動產資料取得的困境與解決之道?

4.國內外辦公室活動發展之異同?應加以釐清之本土性議題為何?

5.有何有趣又值得深思的國內商用不動產研究議題?

6.其他。