第一次
鴨族論壇會議記錄
時間：2001/3/2
地點：綜合大樓620教室
參與人員：彭建文、黃名義、楊宗憲、章定宣、劉美伶、石昌國、袁嘉隆、林伯勳、洪子茵、邱國勳
名義（文章導讀，只摘錄精要）
早期的辦公室研究室從建築下手，接下來除了區位研究之外，重大的發現是『辦公室自然空屋率』之發現，空屋率出現後，就必須要分辨自然或者不正常的空屋率等問題。
80年代之後，隨計量模型而發展出較多的計算模式。
近期則是著重在辦公室租金的研究，首先是靜態因素的研究，如名望的研究：再來則是動態的研究。
還有景氣的研究，關於景氣循環的。尤其是關於辦公室的景氣循環研究，台灣至今尚未有人研究過。
租金水準和空至率之研究，可參考文章中所提到之文獻。
未來則是關於租金水準與地理資訊系統之研究。
本篇文章是以美國為例，完整的紀錄辦公室住宅的研究過程，尤其是關於『租金』和『區位』之研究，和我們更有密切相關。未來關於預測之趨勢，也是相當重要的。資料不足使目前研究陷入困境，期望未來能更好！
討論：
1.
網路對於不動產的影響，有兩派說法，我想強調的是人力資源的專業勞動性（像在座諸位）之不可替代性
2.
國內有無關於辦公室發展歷程之研究？
名義
中興都研所碩論是最早的，再來則是政大地研的張志銘，然後最近有辛晚教的學生作，國內的發展歷程大約是如此。
定宣
國內的不動產經營和日本比較像，因為日本的不動產經營模式大部分是用來套利，國內也是，但美國並不是。所以用租金看看不動產價格常常會有問題，例如日本東京、池代等地。
名義
何謂套利？
定宣
就是將不動產炒高價格，然後利用它向銀行借貸，再炒一次。相對的此時租金也會高，但是仍然也會有人租，重點在於將不動產價格炒高，然後利用不動產賺錢。不過純粹是我個人認知。
建文
辦公室和一般住宅的差別，在於辦公室為整棟建築再分別出租，所以辦公室市場會有國際性的意味，和國際性產業有關係。
本文主要有五個主題，但並不清楚結論要爭論的是什麼？
名義
本文的功用是回顧，將過去的歷程交代清楚，對於未來較無預測功能。但是對於不熟該領域的人來說，可以增加對於該領域的敏感度，若要作預測或找相關資料，也較有sense！
建文
過去企業都將總部設在市中心等較佳的地段，造成市中心辦公室價格居高不下。最近因為交通發達，通勤時間縮短；郊區租金便宜；廠辦合一等三個因素，而有向外發展的趨勢。最有名的例子是汐止宏碁電腦的例子，把工廠與公司總部合一，水平整合生產線與服務線，而且由市中心遷往郊區，這不知道對未來辦公室會有何影響？
另外關於網路對於不動產的衝擊問題，或關於網路與不動產的研究，以我最近研究的心得，以證券業為例，投資人不必再到號子看盤，直接在網路就可以，那號子的店面就可以縮小。若增加線上服務，如銀行服務，更可以能對銀行所需之不動產造成衝擊。故純粹辦公室需求可能會有改變。
還有現在有些公司（例如汐止的公司），以任務制的方式分派工作給員工回家作，員工基本上在家就業，一星期只要到公司一次，開開會，順便休閒一下，辦公室就變成休閒中心兼開會場所而已。至是台灣正在發生的現象而非國外哦！所以若這成為一個趨勢，這也許是一個『結構性變遷』，一去不回頭了，對辦公室需求可能造成相當重大的轉變。
不過要看工作本身的性質，例如一般行政人員可能還是要到公司上班，程式工程師可能就可以在家工作。所以要看工作性質而決定對辦公室的需求。
名義
我想提兩個問題：
1.
網路對於市中心辦公室需求的衝擊如何？增加或減少？
2.
怎樣性質的工作會讓辦公室需求消失？
伯勳
回應剛剛建文學長提到關於不動產有逐漸成為全球化商品的趨勢，我企圖連結這個和網路的關係，因為全球化的趨勢，所以不動產是否應該以全球化架構思考，將不動產放到區域位置來看，以信義計畫區的國際金融中心為例，全球公司根本不會在乎總部設在台北或者上海，所以辦公室是不是應該放到全球化架構或區域比較層次來看！
建文
以建築師事務所為例，台灣與大陸的合作已經是事實，台灣設計，大陸畫圖，產業全球化已經不是未來式，而且不是僅限於製造業，也不是只看到低成本土地等傳統因素，可能還牽涉到勞動力全球化的因素。
美伶
我在想，談這個問題的時候是不是應該回到『辦公室需求』的基本層面上來談。也就是說，為何要有辦公室？是不是只是在提供一個開會的場地，還是有其他功能？有某些工作只是需要腦力，那也許網路會有影響，那其他的就很難說。
名義
除了網路之外，還有其他因素，如政治、法律等制度層面問題，不動產的比較不能單單只比較網路。而也還有人與人面對面的資訊交換，是網路無法替代的。
還有一種思考層次交換的問題，一群高科技工程師可能在交換意見中就聽到鄰近工程師說的意見，對於技術改進有很大的幫助，這是網路所無法達到的。
宗憲
現下的網路溝通功能仍有限，也許未來網路發達後可以改善，但現下的影響仍有限。
對於工作內容，也要視情況而定，例如直銷。這種需要面對面服務的行業，就無法被網路替代；又如送貨到府的服務，也是網路之外必須要的。
但是未來如果網路像第四台一樣普及（視訊網路），拿律師來說，也許就不必到事務所去，直接以視訊溝通即可，這對辦公室需求當然有影響。
建文
應回歸思考辦公室的功能。
不同產業對於辦公室的需求是不可一概而論的，要看產業需求而定。衝擊到的是可能是產業首先思考哪些業務是可以帶回家作的，哪些是必須在辦公室作的？
請嘉隆介紹一下『從事商用不動產的建築業本身』受到網路的影響情形。
嘉隆
資訊科技（網路和電訊）對辦公室的影響，可分成區位與需求二部分。在區位方面，資訊科技打破傳統上的地理藩籬，能有效降低企業對內對外的溝通成本，使得辦公室的區位選擇更有彈性，未來企業採取「廠辦合一」經營模式的可能性將會增加，而陳貞君學姊在博士論文期末報告的結論中也支持此種看法。
在需求方面，目前資訊科技對辦公室需求的影響有正反看法，較多的人認為長期來看需求數量是減少的，但亦有文章提出不同的看法。Wheaton（1996）就認為資訊科技雖然使員工雇用的數量減少，但前提是每個人要使用一些電訊設施才能提升個人生產力，這些設施將會使得不動產需求增加。目前看來此正反二種力量都存在，但長期而言辦公室需求應會逐漸減少，而且是有部分會移往郊區。
但是我認為這是一種推拉的力量，目前應該是推的力量大些吧，不過還是要找一個個案來作研究才是。
國勳
每個人對於辦公室的需求並不相同，若家庭成為辦公室之後，是否也成為辦公室的一種，仍有爭議！所以辦公室會增加或減少還很難說。
中小企業還是要有一些地方放東西、放基本人員的地方，例如地政事務所、圖書館，所以辦公室還是有其基本的需求的。
定宣
辦公室大樓應該是『短多長空』的，短期應會有因網路而增加的汰舊換新需求，長期則是未知。
建文
短多長空應該是指短期因為網路而增加遷往郊區的辦公室需求，或者是因為科技更新或設備汰換而增加的辦公室改裝需求。
昌國
1.
國外關於網際網路對不動產影響的文獻多停留在論述階段，認為電子商務使得消費型態的改變，特別是零售貿易、金融服務及旅遊業的房地產需求將受到影響，位於較差區位與販售已上網銷售商品的傳統零售商將失去優勢。在零售不動産方面，購物中心受電子商務的衝擊最大，而鄰里型購物中心的衝擊較小，因爲其具有高比例的食物與飲料等商品，能立即滿足需求的功能。例如大型購物中心在郊區增加，市中心的小型展示中心或取貨、售後服務中心會增加。
2.
在工業廠房方面，需求將隨存貨減少而降低，設置地點也會偏重在距離後勤物流中心較近處。未來倉儲批發場所也將不只是存貨地點，而將位於空陸運交通轉運便利之處，以進一步降低存貨。
3.
對廠商而言，要將辦公室遷移至郊區或或留在市中心，其實與成本的考量有關，區位租金與電訊設備的成本為一種『抵換的關係』，當廠商市中心長期的租金大於電訊設備的成本時，則有可能向郊區遷移；反之，廠商認為電訊設備的費用高於辦公室租金，則會選擇留在市中心。
定宣
建議大家看一下『資訊經濟』這本書。因為網路概念並不是僅為上網的概念，而是一種網絡的概念，一種溝通技術革命的概念。
子茵
總結以上各位學長姊的看法，對於「網際網絡興起後，市中心的辦公大樓會減少、不變或是增加」這個問題，應先從辦公室原本存在的目的及其扮演的角色來思考。當然，在網際網絡的持續發燒下，未來是有可能讓辦公室逐漸勢微，大家變得只要透過電腦網路，就可以在家辦起公來；然而，這個趨勢應該是階段性的發展，就目前客觀環境而言，仍有些待克服的問題，如光纖寬頻網絡的建構並不完全成熟、專業知識的提供不易被取代等等。此外，不同性質的行業對於網路的需要程度亦會有所差異，如直銷等對客戶直接去做服務、企業的部門間互動性很低者，或是teamwork性質不強的工作，這些行業或許較易受到網路的影響，辦公室的存在對他們而言便不是那麼絕對；而原本係屬規模龐大的公司亦較有可能因網路的使用而使得所需辦公室的空間變小。
定宣
關於套利問題，我還是認為目前市場上會越來越多，因為這很簡單，我只要賣掉市中心的房子，因為工作性質轉換或網路影響而辦到郊區去，就可以賺一筆，結果會使得市中心的房價和郊區越來越近，這是我個人的意見。
名義
今天的會議到此為止。